一個低級錯誤賣樓險失敗,600萬利潤指縫溜走?

賣樓陷阱
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【星之谷專欄-蘋果日報】 賣樓陷阱 – 細節決定成敗,幾百萬一層樓,每個步驟都有法律陷阱,一個小錯誤,層樓隨時賣不出去。

客人阿文近日向筆者訴說一個慘痛經歷。10年前,他從一間公司手上購入一層港島區物業,首嚐做業主滋味,興奮情緒難掩,買樓簽約時竟然沒有看清楚賣方公司的鋼印蓋章(即以鋼印在紙張壓出凹凸圖案),犯下嚴重錯誤。

原來,這間公司有多間姊妹公司,負責人與阿文簽約時,不小心用了其他公司鋼印蓋章,而且擠壓力度不足,印章較淺,連律師樓也走漏眼,簽署合約同意為「妥善業權」(Good title),並完成交易,阿文多年以來一直也不察覺。

10年後,阿文層樓當然累積了不少升幅,心癢癢打算換樓,同時亦覓得買家,出價剛好是成本價1倍,利潤約600萬元,成交在即之際,買方律師樓發現了這個歷史遺留的低級錯誤,由於懼怕業權出問題,決定「踢契」取消交易。

錯用鋼章慘被踢契

阿文心慌慌,立即嘗試尋找上一手業主,重新用正確鋼印補簽當年的買賣合約,惟令阿文絕望的是,這位前業主已經移民至加拿大,公司亦已經關門大吉。

之後,阿文層樓嘗試出售予幾位準買家,結果都是因為上述問題而失敗,層樓一直都賣不出去。
以上問題其實並不罕有,筆者想再分享另一個「小錯誤、大損失」的例子。

Mary早年有意買一層樓,由於賣家遺失了樓契,所以提出的是「核證副本」(亦即是影印契),而且由於賣家在海外公幹多月,故此授權妻子簽約賣樓,該位女士亦能出示授權書。

簽名有異律師生疑

Mary委託的律師樓處理成交時,見到影印契及授權書,為了核實業主身份,便從土地註冊處勾出十幾年前業主買樓時的買賣合約,遂發現合約內業主簽名和授權書上簽名有異,心生懷疑下,遂拒絕簽署「妥善業權」,銀行未能批出按揭。

買方律師通知後,Mary便打算取消交易,惟賣方律師樓認為簽名及影印契無問題,肯定授權書是業主本人簽署,因而拒絕取消交易,Mary一度走向撻訂邊緣。最後,她決定更換另一間律師樓,而這間律師同意給與「妥善業權」,銀行同意發放按揭貸款,最終交易順利完成。

以上個案有個共通點,就是律師樓對樓契的解讀相當嚴謹,如果律師樓不肯簽「妥善業權」,銀行不能批出按揭,便需要轉用其他律師樓,惟四處尋找合適律師樓需時,未必能趕上成交期,而延長成交期也需要賣方同意,令買家有被殺訂風險。

其實,遇到個案一「用錯鋼印」情況,阿文如果希望物業順利成交,可要求買家委任當年前業主委聘律師樓做代表。如果該律師樓願意承接,應該會願意給予「妥善業權」,因為當年確實就是這間律師樓見證雙方成交。

尋找合適的律師樓

阿文最近用這個方法遊說準買家,最終順利完成交易;筆者建議另一個方法是買家購買「業權保險」,鼓勵律師樓安心簽「妥善業權」,便能解決很一些樓契上的麻煩。

其實在車位市場上,也經常有關於業權轉移問題發生。車位市場炒賣熾熱,一個屋苑車位,不只是屋苑居民搶購,就算非屋苑投資者也有興趣,卻不知道很多時候大廈公契列明:「車位業主有責任賣給屋苑業主,不能賣給街外人。」

當然,很多屋苑車位業主不理三七二十一,照賣給街外人,而街外人也未必知這個公契條款,最終買家律師樓不肯簽「妥善業權」,惟買方難因此而踢契,沒有「妥善業權」便做不到按揭,需要full pay。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190713/59816663

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