按揭入門

一手樓花墜估價陷阱兩招甩發展商二按

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2018-11-10

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【蘋果日報－星之谷專欄】樓價近期出現調整，透過發展商二按買入一手樓花業主，是最彷徨的一群，原因是物業估價受市況影響，「高息Plan」轉按至銀行難度增加；部分一手樓花雖獲銀行估足價，惟銀行頭按罰息期未過，業主正焦慮應否等罰息期完結才行動，還是即時轉按兼付罰息。

一手樓花業主近年透過發展商二按上車，首兩年享受低息，之後息率調升。比如環海東岸，低息蜜月期過後，利率隨即升至P+0.75%；業主如意算盤是樓花繼續升，估價有水位，兩年後轉按至銀行，以六成按揭上會，甩發展商二按並享受銀行低息。

然而近期樓價出乎預料調整，銀行估價普遍回落，不足以轉按還清發展商二按；有些客人新樓估足價，惟銀行頭按未過罰息期，不轉按又擔心估價繼續下調，屆時更難甩高息二按，陷入進退兩難的局面。

估價不足難甩二按

筆者認為這兩個問題不難解決，首先是拆解估價問題。舉個例，如業主兩年前以610萬元買入樓花，透過發展商二按借足八成，即貸款額488萬元；再減去過往兩年供款，只要現時銀行估足800萬元，便能整筆按揭轉按。

如何能提升估價？當中有蹺妙。大部份銀行最少和兩間估價行合作，有些銀行合作方達十多間，只要找相熟銀行按揭專員，幫業主向所有估價行查詢，估足機會便大大提升。同一個屋苑，不同銀行都有不同估價，尤其是沒有二手成交作參考的新盤；某些估價行對某類型物業或屋苑估價特別進取，因此熟悉銀行估價取向很重要，可向您的按揭中介免費尋求協助。

另外，由於額外印花稅影響期為3年，新樓3年內沒有二手成交，上銀行網站亦找不到估價。有些業主視當年買入價為估價，以為無法甩二按，其實銀行可以根據同區物業估價，仍然是有機會估足兼轉按甩二按。

罰息賺回贈仍有着數

第二個問題是發展商二按易甩，但銀行頭按罰息期未完，應該即時甩發展商二按，還是罰息期完結才轉按？筆者認為，樓市調整可能會持續一段時間，趁現在銀行仍估足價，就算罰息也應該轉按。

一般銀行第二年罰息期為按揭貸款餘額1%，有些則收回當年現金回贈。看似成本高昂，但值得注意的是，轉按到新銀行後再有現金回贈，目前市場最高做到 2.35%。舉個例，如果銀行罰息是1%，轉按後現金回贈最高2.35%，中間仍有1.35%落袋，律師費只是約5,000元，發展商二按通常沒有罰息，實際上沒有虧損。

如果當年買樓不是用發展商二按，而是用按揭證券公司提供的按揭保險借高成數按揭，應趁估價仍高轉按甩按保，並取回15%退保費。假設當年保費是10萬元，便可取得1.5萬元退保費。甩按保並轉按至五成按揭便可出租。

就算當年沒有二按，也可考慮趁估價高轉按套現，放入按息掛鈎存款戶口對沖。例如當年物業買入價為500萬元，並借入六成按揭，現在升至700萬元，便可套取 120萬元，放入上述戶口對沖。這120萬元同樣可賺取2.35%現金回贈，而且樓市見底時，這筆錢可借給配偶作為首期，低撈第二層樓，向財務自由進發。

最後提一提，樓花需要入伙前3個月才可申請轉按。