中價樓起動(三)

中價樓起動(三)
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去年11月,筆者在頭條日報撰文《中價樓起動(一)及(二)》,預計中價樓將跑贏細價樓。一年過去,筆者再根據差餉物業估價署的數據分析現況及展望將來。

正如前文所述,在政府自2009年出招壓抑樓巿前,B類物業(介乎430.6至752.4方呎)在大部份時間都跑贏A類(面積少於430.6方呎),在圖1中可見到橙色線(B類)長時間高於藍色線(A類)。但自政府近年出招後,情況便有所逆轉,受制於壓測及雙倍印花稅,自2009年開始,A類物業升幅遠遠跑贏B類。

圖1. 各類物業售價指數

圖2顯示了以1993年的指數為基準,B類物業比A類物業的升幅比率,亦即是B類物業比A類物業跑贏的比率差。在2006年開始,該條線一直向下斜,表示A類物業急起直追。在2012年中,該數值歸零,即是在1993年購買一所A類物業或B類物業,在2012年中時售出價格相同。在2016年後,該數值開始走平,大約維持在4%至5%之間,即A類物業價格在歷史上越B類物業。

2 B類物業比A類升幅

圖3顯示自2017年9月以來的指數升幅比率。圖中橙線是B類物業升幅,藍線是A類,綠線色是B類物業比A類物業升幅差,一直處於正0.5%之內,即B類升幅稍贏A類。

近兩個月樓巿開始回調,筆者估計A類物業的回調幅度較大。持有細單位的讀者可考慮在這個回調期間換樓,較保守的的方法是將兩個細單位售出,等價交換一個大單位甚至減持。更進取的更可考慮售出細單位後換入大單位,因為在按揭成數限制下,以往敍造高成數按揭的單位,現時已錄得可觀的升幅,售出單位後所得的資金應可加碼換到一個入門中價單位了。譬如說,5年前以9成按揭購入一個400萬單位,單位升值7成至680萬,現時售出單位後最少有360萬資金,足以加碼購入一所約800萬的單位了。

各類物業升幅(過去12個月)

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子非魚

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