中港通關勢激活2023樓市?4大你不知道的沽壓因素【星之谷專欄 – 香港01】

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內地重新對外開放邊境,內地人外遊限制逐漸拆牆鬆綁,香港則憧憬內地人潮趕至,樓市迎來龐大購買力;又適逢美息見頂在望、住宅成交較去年底活躍,樓市洋溢着牛市的氣氛,2023年樓價似要見底回升。事實上,近日客戶按揭查詢數量,也比去年底增加2成。但筆者認為,斷言樓市見底似乎言之過早,短期內最少有4項因素,或會為住宅市道帶來沽壓,要待這些因素完全消化後,今年樓市才可以迎來真正升浪。

1. 新盤撻訂潮

買家普遍都是以「建期支付」方式購買未落成新盤樓花,即是先付樓價10%訂金,待收樓前夕才向銀行申請按揭。惟現時最大問題是新樓在落成前,樓價已下跌,銀行未能估足價,例如物業成交價800萬元,落成前僅估值700萬元,令買家未能借足按揭成數,需要提供更多首期,最終撻訂離場。

另一個撻訂來源,是樓花買家覺得取消交易比起硬着頭皮繼續交易更為着數,原因是他們只繳付了樓價10%訂金,但樓價過去數月急跌近15%至20%,及早斬纜反而可以止蝕。不過要留意的是,發展商保留向新盤買家追討樓價差額之權利。

2. 發展商按揭利息沉重

部份入息不夠強的買家,早年未能透過銀行申請按揭買樓,轉而幫襯發展商按揭。但當發展商按揭的「低息蜜月期」過去,業主需要捱貴息、有迫切需要轉按時,卻因近期物業估價明顯下跌,轉按觸礁,最終有機會減價求售。

3. 業主瀕負資產邊緣

近日不少地區樓價重回2016或2017年水平,近年申請8成至9成高成數按揭買樓的業主,無疑正處於負資產邊緣。

雖然準時供樓,銀行理論上不會向負資產業主追收貸款(俗稱call loan);但假如業主擔心樓市繼續下行,由負資產邊緣變成真正負資產,往後需要「補錢」才可賣樓,變相「鎖死」物業一段較長時間,業主可能會提早採取沽貨行動。

call loan

4. 換樓客「先買後賣」中伏

很多業主細屋換大屋時,都是採用「先買後賣」方法,即是先簽約買樓,繳付15%印花稅,然後1年限期內賣出舊物業,再申請退稅。

但這批業主在過去1年有機會「中伏」,原因是買樓後遇上樓價急瀉,舊有物業無法以意向價賣出,但1年退稅期即將屆滿,最終在無計可施的情況下,可能需要劈價賣出舊物業,令市場增添沽壓。

總括而言,2023年樓市雖然好消息不絕,但亦不能漠視現實情況下的樓市仍存有沽壓。全球經濟環境仍然動盪不安,買家要有居安思危的心態。

子非魚

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