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【名家投稿】亞洲貸款篇(1) (上車樓)

作者:

2019-07-04

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國香港投資者購買海外物業嘅方程式, 主要都係在香港加按了物業, 加按嘅資金在其他地方現金購買物業，但係不少熟悉加按遊戲的朋友會想知道點樣在香港加按之後，再在其他海外地方用按揭形式購買物業，呢個槓桿再槓桿嘅方法越嚟越多投資者使用。

大原則

亞洲最受歡迎投資嘅地方，自然離不開日本馬來西亞同泰國，在了解每個國家的遊戲規則之前，大家最關心嘅係海外貸款會否影響環聯信貸紀錄，首先一個大原則如果在香港貸款購買海外物業，不會影響大家的壓力測試比例，但會影響大家還款能力的計算，如果簡單講一個例子佢會當你買咗一部好貴嘅車做緊分期貸款，對大家的還款能力計算會有相當的影響，所以如果做海外物業貸款嘅時候切勿太過貪方便, 在香港做的話始終都會影響信貸紀錄。

海外貸款會否影響TU?

暫時信貸紀錄係針對香港嘅貸款相關項目, 如果投資者在海外其他地方貸款是暫時記錄不到的, 但需要注意有一些國際性的銀行，紀錄會否互通暫時都係未知之數，若果日後在香港同一銀行進行加按或者貸款可能會有所影響。

會唔會有回贈？

加按轉按新做按揭貸款方面，香港可以說是最幸福的地方，在其他地方貸款不單止沒有回贈還需要付手續費，就算在中介公司層面介紹按揭大多數也沒有金錢收益，所以一般會由中介公司或者新樓發展商的代理兼任，加上不同地方不同銀行對購買物業的程序文件也有相當要求，所以就算找到當地的按揭中介主要也是向買家收取顧問費用的。

注意投資地方的銀行貸款文化

睇完大原則之後，最直接嘅就係要了解投資當地的貸款文化，可以向熟悉當地貸款的物業中介公司了解，例如在日本，銀行文化就係知得越少嘢越好，當然佢哋都會好細心去檢查，因為在香港人角度，收租物業越多貸款越順利，但係在日本嘅文化，就係佢唔只要關心你嘅租金收入，佢仲要關心埋你有冇能力在租客離開情況之下應付供款，所以有時去到佢哋嘅門檻就已經足夠，簡單講就知得越多所需的文件越多，貸款的複雜性也會越高。

日本的物業貸款

日本的物業貸款主要係睇貸款人的個人收入是否去到門檻，其次就係物業回收後可否迅速售出的因素，所以簡單講如果到達門檻，日本的銀行對數字或者壓力方面計算便會不太敏感，甚至個別的日本銀行同一個客戶可以持有四至五個日本物業貸款，貸款利息方面，一般是3%左右, 貸款年期最長大約15至20年，如果有當地的在留資格或者是當地居民用作自住用途的話, 供款利率可以低至一厘, 但他們收租的年利率也是3%左右。

馬來西亞貸款

近來越嚟越多人想走路過馬拉，由於當地海外人購買物業是有最低價格的門檻，如果吉隆坡的門檻為100萬馬幣，大約是190萬港幣左右，其他馬來西亞的城市門檻可能會比較低，但購買前必需要注意，就算是度假勝地檳城，也有些地方是50萬馬幣也有些地方是一百萬馬幣嗎。而佢哋嘅貸款都係比較在意申請人有沒有穩定的收入，申請貸款者的月薪大約在香港也需要接近2萬港幣或以上，利率會比較高一些，每年的利率大約是4.25%左右。

下一篇會提及馬來西亞貸款有什麼要點同埋泰國方面的物業貸款。

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