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【名家投稿】亞洲貸款篇 (2) (上車樓)

作者:

上車樓

2019-07-10

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上一篇就講咗日本同埋部分嘅馬來西亞,跟住會講一講馬來西亞貸款要注意嘅事情, 同埋泰國物業貸款方面。

馬來西亞按建築期付款

馬來西亞物業如果購買全新的，是根據物業的建築期及發展商進度去繳付樓價，就算是按揭申請成功後，款項也是保存在律師行，按發展商建築完成程度放款，所以爛尾樓在馬來西亞發生的機會微乎其微。

申請按揭

一般在簽署買賣合約後就可以開始申請按揭，比較常用的銀行，會是匯豐銀行及大華銀行。如果在香港是有匯豐銀行戶口而且是他們優越級別，貸款，匯款處理租金會相對容易，如果本身已經是這個級別的客戶可以考慮用匯豐銀行, 其他銀行方面可以委託購買物業的發展商或者中介公司代為介紹及安排。

第二家園計劃

MM2H第二家園計劃相信大家都略有所聞，體現在香港呢個情況下購買馬來西亞物業最主要其實為了移居，這個計劃並非一些入籍或者是移民，是一個十年期長時間的簽證，這個簽證是可以續期的，甚至可以申請父母或21歲以下仔女過去，50歲以下申請者，證明大約有接近100萬港幣的流動資產，及在當地存款大約七十萬港幣，便可以申請。現實情況申請數字急劇上升中，等候時間由, 市場上的六個月到現在最快也要九個月甚至一年。

泰國物業貸款

可能大家都有接觸過泰國入門價格低廉的物業，六七十萬港幣可能已經有一個小小的單位，但要注意在泰國貸款最低貸款額大約250萬泰珠，貸款比例大約是樓價一半多少少，利率會比馬來西亞為高，大約五個巴仙左右。泰國物業新樓一般係三成首期，尾款在建築物建好後才付，如果大家購買的是長時間樓花的話，絕大部分投資者也會選擇其他融資方法，多於直接做按揭貸款。

融資策略: 加按還是當地做貸款?

以前購買海外物業多數現金購買，而家海外貸款的需要條件及款項也越來越透明，但必須要考慮的是每一個地方的利息差異，日本馬來西亞泰國的貸款利率，已經相差一至兩厘，如果加上香港作比較，利率嘅分別可能已經講緊係2.45%~5.5%。好似泰國的情況，如果購買樓價不高的話，寧願加按付尾數更加實際，五點幾個percent的貸款利率，如果用來收租的話幾可百分百肯定是負現金流。馬來西亞的話因為有最低入場費，加上第二家園計劃也有一定資金的需要，可以考慮在香港加按用作馬來西亞物業的首期，在根據自己是否真係會過去住的情況下去申請按揭還是其他融資方法。如果是日本物業按揭, 利率和香港比較相近，如果想購買低價格可以用加按的現金，如果想買質素比較好的就可以在香港加按，再喺當地按揭。

投資心態和匯價風險

如果想好高速搵到租客，一定係香港最好，但回報一定係相對地低，而家嘅環境投資海外物業除咗求回報之外，主要都係走路心態，所以好難用香港物業直接比較，因為比較完唯一決定就係唔會買。點樣去平衡匯價嘅風險，其實也有其他定期的方法，例如在日本可以到中國銀行，存港幣或者人民幣作抵押再借日元去購買物業，但行政成本超級高，因為淨係飛過去續期張機票假期同埋住宿可能已經遠超過匯價波幅。所以每一個對沖嘅動作都要衡量一下值唔值得咁做，除非大家所用的金額是數百萬港元或以上。

有投資香港物業的朋友都知道，其實呢十年已經係香港物業嘅黃金時間，不少朋友已經開始計劃退休，所以無需要盡賺所有升幅，反而一個渡假或退休居所換取更休閒舒適的生活, 當係送給自己和家人多年投資成果的禮物。

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