什麼是轉按？轉按ABC

作者:

星之谷編輯部

2018-01-01

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推薦文章：【7月5日更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

很多人覺得買樓要供30年，淪為樓奴。但其實，只要掌握轉按技巧，30年供樓中有15年是免息的。本文由淺入深，分享轉按秘密。

問：什麼是轉按？

答：轉按是指把按揭由銀行A轉去銀行B。轉按的好處如下：

減息
獲取回贈
增值按揭計劃
套現金作投資用途
物業甩名轉名
套現找街數（點此看相關文章）
甩按保取15%按揭保險費退回

問：轉按如何可慳息？

答：目前一般按揭最低利率都做到H+1.26%，如你現時的樓按利率是H+1.7%，轉去H+1.26%可慳息。

近年按息持續觸及封頂位，世紀plan H+0.7%開始呈現轉按契機，因世紀plan的封頂位很多都是 2.25%-2.75%，因如轉按可以把封頂位下調去2.15%（即P-3.1%）。參考我們在《都市日報》的文章：

拆息破2厘的轉按契機？

問：轉按如何賺回贈？

答：通常為了吸引客戶轉按，銀行會有回贈和優惠送給轉按的客戶，一般是貸款額的1.6%。假設貸款額是$400萬，轉按便可從銀行取得$64,000回贈。除此之外，坊間有些按揭中介提供高達0.3%中介回贈，令總回贈達1.9%，已經差不多等等首年利息。單是這原因便已值得每2年轉按一次了。為什麼是2年？因轉按後通常罰息期是2年。

“注意: 跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1%，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”

問：轉按如何可套現作其他投資用途？

答：層樓升了值, 轉按可以重做6成按揭, 因而套出現金。

例如: 層樓餘下按揭有$200萬，現時樓價銀行估值$500萬，轉按可重新做6成，即借$300萬，$300萬中有$200萬要還舊銀行按揭，因此套現$100萬，可作投資或資金周轉用途。如果未有計劃筆錢點用，可先放入mortgage link戶口對沖樓按利息，令套出的現金不用付利息。

如想轉按套現，估價越高套得越多。如何拉高估價，請參考此文：

問：什麼是mortgage link戶口？

答：現時放錢入銀行是沒有利息的，但向銀行申請按揭，一般銀行都會送個mortgage link戶口給你，把錢放入這戶口可享按揭利息。即是說，比如你樓按是h+1.26%，你放錢入mortgage link戶口也同樣得 h+1.26%息，因而對沖了樓按利息. 當然, 你不可以放無限資金入ML 戶口內，ML戶口上限是樓按貸按額的50%（有些銀行做到 60%）。比如你的樓按是借$300萬，你可存入高達$150萬入ML而享受 h+1.26%年息。

中銀近期開放了mortgage link戶口可給貸款人的家人共同享有，請參考《蘋果日報》報導以及我們的訪問：

有銀行准按揭掛鈎3往來戶口業界最多存息0厘變2.4厘

問：假設現時按揭餘下 300萬，但樓價已升到700萬，轉按應借原來300萬還是加按到400萬？

答：應該是加按到400萬。原因是，如果轉按只借原本的300萬，以1.9%回贈率計共取得$5.7萬現金。但如加按借400萬，可取得$7.6萬現金，多了$19,000 現金回贈。讀者可能問：「但我借多了100萬，豈不是要每月還多左，而且要俾息？」。非也，因借多那100萬可以放mortgage link戶口對沖，因此免息。而本金會在mortgage link中按月自動還銀行，沒有「out of pocket cost」。然後過了一年後，貸款人可以以「部份還款」（partial payment）方式把那100萬還銀行，到時按揭餘額便和原先一樣。成個操作便可以0成本，賺取多萬幾元回贈（除了原本的1.9%外），每兩年做一次。

問：轉按如何可增值按揭plan？

答：因種種原因，你現時樓按plan可能不是最佳，比如係P plan，轉按後可轉回H plan慳息。又比如現時無mortgage link，轉按後便有mortgage link。又比如現時供剩20年，轉按後重新做30年，拉長供款年期，減低每月還款額等等。

問：轉按如可可甩HKMC獲得按揭保險費退回？

答：樓市大升，兩年前經按揭保險上會的朋友，估價升幅普遍可以轉按到6成了，甩HKMC，並退回15%按揭保險費。如現在吾做，過了3年便不能再退回保險費。參考我們在蘋果日報的文章：

15%退保費加回贈轉按賺9萬元秘技

問：轉按兼甩名有什麼好處？

答：因為政府的辣招，買第二套房需要付15%印花稅，因此過去幾年便產生了聯名物業甩名潮。聯名業主一方甩了名回復首置身份，再買樓便不需要付15%印花稅。始終在香港，儲磚頭是王道。既然物業升了值，便應甩名以及轉按套現，然後提供首期給配偶買多層。至於轉按加甩名的秘技，請參考我們在《蘋果日報》的文章：

轉名、甩名實用手冊無限輪迴「首置」買樓

問：轉按有什麼費用？

答：如果現時的樓按已過了罰息期，轉按的費用就只有律師費，律師費一般$5,300左右。但從轉按得到的銀行回贈和其他好處，已足以值得業主們每兩年做一次轉按了。參考我們在都市日報的文章：

轉按律師費最平幾錢？

問：轉按是不是要等罰息期完才可申請？

答：三種不同情況需要知道：

普通轉按：銀行是以預期提款日前3個月接受申請。比如話，原銀行罰息期是12月1日，那麼申請轉按，最早可以9月1日時交申請表。其實可以9月1日前找banker開始填表。Banker 收齊文件後，等到9月1日便可入機check TU。到按揭批後律師樓安排 12月1日drawdown，貸款人便能罰息期一完便自動轉按去新銀行。
樓花轉按：如是轉按而不是新造樓花按揭，銀行最早只能接受入伙日前3個月申請。比如入伙日為12月1日，9月1日才可申請。
高成數轉按：如轉按需要重做高成數按揭經HKMC等按保公司，需要完全過了罰息期HKMC才會接受申請。

參考文章：
申請按揭或轉按，最早幾時可開始？（轉按、樓花、居屋等）