什麼是轉按?轉按ABC

什麼是轉按? 轉按ABC
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很多人覺得買樓要供30年,淪為樓奴。但其實,只要掌握轉按技巧,30年供樓中有15年是免息的。本文由淺入深,分享轉按秘密。


問:什麼是轉按

答:轉按是指把按揭由銀行A轉去銀行B。轉按的好處如下:

  • 減息
  • 獲取回贈
  • 增值按揭計劃
  • 套現金作投資用途
  • 物業甩名轉名
  • 套現找街數 (點此看相關文章)
  • 甩按保取15%按揭保險費退回

問:轉按如何可慳息

答:目前一般按揭最低利率都做到H+1.26%,如你現時的樓按利率是H+1.7%,轉去H+1.26%可慳息。

近年按息持續觸及封頂位,世紀plan H+0.7%開始呈現轉按契機,因世紀plan的封頂位很多都是 2.25%-2.75%,因如轉按可以把封頂位下調去2.15%(即P-3.1%)。參考我們在《都市日報》的文章:

拆息破2厘的轉按契機?


轉按如何賺回贈?

答:通常為了吸引客戶轉按,銀行會有回贈和優惠送給轉按的客戶,一般是貸款額的1.6%。假設貸款額是$400萬,轉按便可從銀行取得$64,000回贈。除此之外,坊間有些按揭中介提供高達0.3%中介回贈,令總回贈達1.9%,已經差不多等等首年利息。單是這原因便已值得每2年轉按一次了。為什麼是2年因轉按後通常罰息期是2年。

“注意: 跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”


轉按如何可套現作其他投資用途

答:層樓升了值, 轉按可以重做6成按揭, 因而套出現金。

例如: 層樓餘下按揭有$200萬,現時樓價銀行估值$500萬,轉按可重新做6成,即借$300萬,$300萬中有$200萬要還舊銀行按揭,因此套現$100萬,可作投資或資金周轉用途。如果未有計劃筆錢點用,可先放入mortgage link戶口對沖樓按利息,令套出的現金不用付利息。

如想轉按套現,估價越高套得越多。如何拉高估價,請參考此文:


問:什麼是mortgage link戶口

答:現時放錢入銀行是沒有利息的,但向銀行申請按揭,一般銀行都會送個mortgage link戶口給你,把錢放入這戶口可享按揭利息。即是說,比如你樓按是h+1.26%,你放錢入mortgage link戶口也同樣得 h+1.26%息,因而對沖了樓按利息. 當然, 你不可以放無限資金入ML 戶口內,ML戶口上限是樓按貸按額的50%(有些銀行做到 60%)。比如你的樓按是借$300萬,你可存入高達$150萬入ML而享受 h+1.26%年息。

中銀近期開放了mortgage link戶口可給貸款人的家人共同享有,請參考《蘋果日報》報導以及我們的訪問:

有銀行准按揭掛鈎3往來戶口 業界最多 存息0厘變2.4厘


問:假設現時按揭餘下 300萬,但樓價已升到700萬,轉按應借原來300萬還是加按到400萬?

答:應該是加按到400萬。原因是,如果轉按只借原本的300萬,以1.9%回贈率計共取得$5.7萬現金。但如加按借400萬,可取得$7.6萬現金,多了$19,000 現金回贈。讀者可能問:「但我借多了100萬,豈不是要每月還多左,而且要俾息?」。非也,因借多那100萬可以放mortgage link戶口對沖,因此免息。而本金會在mortgage link中按月自動還銀行,沒有 「out of pocket cost」。然後過了一年後,貸款人可以以「部份還款」(partial payment)方式把那100萬還銀行,到時按揭餘額便和原先一樣。成個操作便可以0成本,賺取多萬幾元回贈(除了原本的1.9%外),每兩年做一次。


問:轉按如何可增值按揭plan

答:因種種原因,你現時樓按plan可能不是最佳,比如係P plan,轉按後可轉回H plan慳息。又比如現時無mortgage link,轉按後便有mortgage link。又比如現時供剩20年,轉按後重新做30年,拉長供款年期,減低每月還款額等等。


問:轉按如可可甩HKMC獲得按揭保險費退回?

答:樓市大升,兩年前經按揭保險上會的朋友,估價升幅普遍可以轉按到6成了,甩HKMC,並退回15%按揭保險費。如現在吾做,過了3年便不能再退回保險費。參考我們在蘋果日報的文章:

15%退保費加回贈 轉按賺9萬元秘技


問:轉按兼甩名有什麼好處?

答:因為政府的辣招,買第二套房需要付15%印花稅,因此過去幾年便產生了聯名物業甩名潮。聯名業主一方甩了名回復首置身份,再買樓便不需要付15%印花稅。始終在香港,儲磚頭是王道。既然物業升了值,便應甩名以及轉按套現,然後提供首期給配偶買多層。至於轉按加甩名的秘技,請參考我們在《蘋果日報》的文章:

轉名、甩名實用手冊 無限輪迴「首置」買樓


問:轉按有什麼費用

答:如果現時的樓按已過了罰息期,轉按的費用就只有律師費,律師費一般$5,300左右。但從轉按得到的銀行回贈和其他好處,已足以值得業主們每兩年做一次轉按了。參考我們在都市日報的文章:

轉按律師費最平幾錢?


問:轉按是不是要等罰息期完才可申請?

答:三種不同情況需要知道:

  1. 普通轉按:銀行是以預期提款日前3個月接受申請。比如話,原銀行罰息期是12月1日,那麼申請轉按,最早可以9月1日時交申請表。其實可以9月1日前找banker開始填表。Banker 收齊文件後,等到9月1日便可入機check TU。到按揭批後律師樓安排 12月1日drawdown,貸款人便能罰息期一完便自動轉按去新銀行。
  2. 樓花轉按:如是轉按而不是新造樓花按揭,銀行最早只能接受入伙日前3個月申請。比如入伙日為12月1日,9月1日才可申請。
  3. 高成數轉按:如轉按需要重做高成數按揭經HKMC等按保公司,需要完全過了罰息期HKMC才會接受申請。

參考文章:
申請按揭或轉按,最早幾時可開始?(轉按、樓花、居屋等)


問:轉按有什麼缺點

答:缺點就是:

  • 要付律師費,但那費相比得到的回贈和其他優惠微不足道。
  • 要重新在轉按銀行申請按揭,要做入息審查,壓力測試
  • 轉按後,一般有2年罰息期,期間如賣樓會罰息。

註:按揭利息及優惠根據當時情況而定,因而影響有關貸款批核及計算回贈的基準,客戶可按申請時的實際情況作出考慮,或向專業的按揭轉介查詢。


延伸閱讀:參考我們在《蘋果日報》的文章:

【星之谷專欄-蘋果日報】轉按攻略2019

轉按財技FAQ

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