供款與入息比率(DSR)，是按揭壓力測試中的主要參數。買樓或做轉按前，要用供款與入息比率去計算有沒有超越壓力測試的上限。一般人以為如首置，供款與入息比率的上限是50/60，如出租，上限是 40/50. 但其實並不是這麼簡單，當中有幾種不同情況，大家需要留意，以免計錯數！
供款與入息比率是什麼？
申請按揭，從貸款額、還款年期、以及利率，便能計算每月供款額，把每月還款額除以每月入息，便是供款與入息比率。如果是首次置業，沒有其他按揭在身，供款與入息上限是 50／60，意思是：
- 以現時的按揭利率，每月供款與入息比率不能超過 50％
- 如果按揭利率加3厘，加3厘後的供款與入息比率不能超過 60％
如果以上兩點通過，貸款申請人便通過了壓力測試，如果入息證明和其他申請的文件齊備和沒有問題，銀行一般都批按揭。
但實際情況下，壓力測試中的供款與入息比率上限還有幾個變數。在解釋這變數前，首先大家要了解「Mortgage Count」的概念。如果是首置買樓，沒有其他按揭在身，TU中顯示的 Mortgage Count 是零。如果是首置買樓，但有其他按揭在身，例如車位按揭、工商鋪按揭、或擔保了其他人做按揭，那麼TU中的 Mortgage Count 便不是零，就算是首次置業。
情況一：自住，零Mortgage Count
如果Mortgage Count 是零以及物業是自住，壓力測試的供款與入息比率是以下：
- 按揭成數8成或以下：用 50／60 為壓測基準
- 按揭成數8成以上：用 45／55
上面提過，首次置業自住不一定是用50/60，因首置不一定是零 mortgage count (可能已做了另一物業的擔保人，或有車位按揭等），50／60只是適用於零mortgage count以及自住，而且成數要8成或以下。另外，就算以前買過樓，只要現時無 mortgage count （因已賣或轉了名），也是用以上壓測基準。
情況二：自住，有 Mortgage Count
如果物業是自住，但本身有mortgage count，那麼供款與入息比率用以下計壓測：
- 按揭成數7成或以下，用 40／50
- 按揭成數7成以上，用 35／45
留意如本身有樓按
情況三：出租
如物業報出租，無論有無mortgage count，供款與入息比率的上限都是用 40／50。因按揭成數上限是 5成，不會發生上面 35／45 的情況。
情況四：非本地收入
如收入的主要來源不是香港，但有香港住址證明（或近親有），那麼供款與入息比率基準是跟據以上情況扣減一成。例如自住無mortgage count 借6是用 40／50，如此類推。留意，如非本地收入借高成數，HKMC 未必一定批。
參考這文：
入息的計算
如果入息是固定收入，那麼當然簡單，強積金前的底薪便是入息。但如果入息包含佣金、花紅、年尾雙糧等等，如何計算壓測下的入息可參考這文章：
實例
假設：
- 每月入息＝＄40000
- 樓價＝400萬，做9成借＄360萬
- 自住，無mortgage count
- 年期30年，利率 2.15%
計算：
- 以 2.15% 計算，每月還款 ＝ ＄13,578
- 以 5.15% 計算，每月還款 ＝ ＄19,657
- 供款與入息比率上限用 45／55
- $13578 / $40000 = 33.9% < 45% ==> pass
- $19657 / $40000 = 49.1% < 55% ==> pass
因此通過壓測！
如果有其他債款，比如私貸或汽車貸款，需要把這些債款的每月還款加上樓按的每月還款一拼計壓測。
參考資料
HKMA 網頁：
http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/other-information/FAQ_J1_Table_Chi.pdf
HKMC 網頁：
http://www.hkmc.com.hk/files/product/3/80%25%20LTV%20MIP_Chinese_3.pdf
如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
推薦文章：2.5% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
推薦文章：【7月12日更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較
想知邊間銀行按息最平，回贈最高? 請留言向我們索取最新情報
關於我們
免費按揭轉介，幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行，以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用，只想把所識和所想，向客人分享。公司的獎項和里程碑：- 環聯（Transunion, 「TU」）正式合作伙伴
- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2018傑出物業按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書，在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄，包括蘋果日報、經濟一週、頭條日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
- NowTV 樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1500客戶留言，讚揚我們的服務，並給與5星評分
