供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】

供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】
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供款與入息比率(DSR),是按揭壓力測試中的主要參數。買樓或做轉按前,要用供款與入息比率去計算有沒有超越壓力測試的上限。一般人以為如首置,供款與入息比率的上限是50/60,如出租,上限是 40/50. 但其實並不是這麼簡單,當中有幾種不同情況,大家需要留意,以免計錯數!

供款與入息比率是什麼?

申請按揭,從貸款額、還款年期、以及利率,便能計算每月供款額,把每月還款額除以每月入息,便是供款與入息比率。如果是首次置業,沒有其他按揭在身,供款與入息上限是 50/60,意思是:

  • 以現時的按揭利率,每月供款與入息比率不能超過 50%
  • 如果按揭利率加3厘,加3厘後的供款與入息比率不能超過 60%

如果以上兩點通過,貸款申請人便通過了壓力測試,如果入息證明和其他申請的文件齊備和沒有問題,銀行一般都批按揭。

但實際情況下,壓力測試中的供款與入息比率上限還有幾個變數。在解釋這變數前,首先大家要了解「Mortgage Count」的概念。如果是首置買樓,沒有其他按揭在身,TU中顯示的 Mortgage Count 是零。如果是首置買樓,但有其他按揭在身,例如車位按揭、工商鋪按揭、或擔保了其他人做按揭,那麼TU中的 Mortgage Count 便不是零,就算是首次置業。


情況一:自住,零Mortgage Count

如果Mortgage Count 是零以及物業是自住,壓力測試的供款與入息比率是以下:

  • 按揭成數8成或以下:用 50/60 為壓測基準
  • 按揭成數8成以上:用 45/55

 

上面提過,首次置業自住不一定是用50/60,因首置不一定是零 mortgage count (可能已做了另一物業的擔保人,或有車位按揭等),50/60只是適用於零mortgage count以及自住,而且成數要8成或以下。另外,就算以前買過樓,只要現時無 mortgage count (因已賣或轉了名),也是用以上壓測基準。

 

情況二:自住,有 Mortgage Count

如果物業是自住,但本身有mortgage count,那麼供款與入息比率用以下計壓測:

  • 按揭成數7成或以下,用 40/50
  • 按揭成數7成以上,用 35/45

留意如本身有樓按

情況三:出租

如物業報出租,無論有無mortgage count,供款與入息比率的上限都是用 40/50。因按揭成數上限是 5成,不會發生上面 35/45 的情況。

 

情況四:非本地收入

如收入的主要來源不是香港,但有香港住址證明(或近親有),那麼供款與入息比率基準是跟據以上情況扣減一成。例如自住無mortgage count 借6是用 40/50,如此類推。留意,如非本地收入借高成數,HKMC 未必一定批。

參考這文:

非本地收入或大陸人按揭指南(成數、壓測、入息證明文件)

 

入息的計算

如果入息是固定收入,那麼當然簡單,強積金前的底薪便是入息。但如果入息包含佣金、花紅、年尾雙糧等等,如何計算壓測下的入息可參考這文章:

壓力測試怎計算花紅、佣金、約滿酬金、強積金、津貼


實例

假設:

  • 每月入息=$40000
  • 樓價=400萬,做9成借$360萬
  • 自住,無mortgage count
  • 年期30年,利率 2.15%

計算:

  • 以 2.15% 計算,每月還款 = $13,578
  • 以 5.15% 計算,每月還款 = $19,657
  • 供款與入息比率上限用 45/55
  • $13578 / $40000 = 33.9% < 45% ==> pass
  • $19657 / $40000 = 49.1% < 55% ==> pass

因此通過壓測!

如果有其他債款,比如私貸或汽車貸款,需要把這些債款的每月還款加上樓按的每月還款一拼計壓測。

參考資料

HKMA 網頁:

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/other-information/FAQ_J1_Table_Chi.pdf

HKMC 網頁:

http://www.hkmc.com.hk/files/product/3/80%25%20LTV%20MIP_Chinese_3.pdf

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