供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】

供款與入息比率, 壓力測試
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供款與入息比率 (DTI / DSR)是按揭壓力測試中的主要參數。買樓或做轉按前,要用供款與入息比率去計算有沒有超越壓力測試的上限。按照申請人及承按單位的不同狀況,會有不同的壓力測試的上限,大家需要留意,以免計錯數!

供款與入息比率是什麼?

申請按揭,從貸款額、還款年期,以及利率,便能計算每月供款額,把每月還款額除以每月入息,便是供款與入息比率。如果是首次置業,沒有其他按揭在身,供款與入息上限是50/60,意思是:

  • 以現時的按揭利率,每月供款與入息比率不能超過50%
  • 如果按揭利率加2厘後,供款與入息比率不能超過60%
  • 如果以上兩點通過,貸款申請人便通過了壓力測試,如果入息證明和其他申請的文件齊備和沒有問題,銀行一般都批按揭。

但實際情況下,壓力測試中的供款與入息比率上限還有幾個變數。在解釋這變數前,首先大家要了解「Mortgage Count」的概念。如果是首置買樓,沒有其他按揭在身,環聯信貸評級(TU)中顯示的Mortgage Count是零。如果是首置買樓,但有其他按揭在身,例如車位按揭、工商鋪按揭、或擔保了其他人做按揭,那麼TU中的Mortgage Count便不是零,但仍然算是首次置業。

情況一:自住,零Mortgage Count

如果Mortgage Count是零以及物業是自住,壓力測試的供款與入息比率是以下:

借任何按揭成數,用50/60為壓測基準

50/60 只是適用於零mortgage count以及自住,但要留意首置不一定是零mortgage count ,因可能已做了另一物業的擔保人,或有車位按揭等。另外,就算以前買過樓,但已賣出或轉名,只要現時無mortgage count,也是用以上壓測基準。

 

情況二:自住,有Mortgage Count

如果物業是自住,但本身有mortgage count,例如已做了另一物業的按揭擔保人,或有車位按揭等,那麼供款與入息比率就需要調整10%,以40/50計算,也即是說:以現時的按揭利率,每月供款與入息比率不能超過40%;如果按揭利率加2厘後,供款與入息比率不能超過50%,適用於所有樓價的按揭。

情況三:出租

如物業報出租,無論有無mortgage count,供款與入息比率的上限都是用40/50,而且按揭成數上限是5成。

情況四:非本地收入

以往收入的主要來源不是香港,即使有香港住址證明(或近親有),供款與入息比率基準是跟據以上情況調整10%,即以40/50,不過自2023年金管局放寬按揭成數以來,有關非本地收入申請人的扣減按揭成數和供款與入息比率上限的規定已被廢除,如果是非本地收入,沒有其他mortgage count,供款與入息比率的上限都50/60。

參考這文:

入息的計算

如果申請人是固定收入,其底薪便是入息,毋須扣除強積金;但如果入息包含佣金、花紅、年尾雙糧等等,如何計算壓測下的入息可參考這文章:

實例

假設:

  • 每月入息$40,000
  • 樓價400萬,做9成借360萬
  • 首置自住,無mortgage count
  • 年期30年,利率4.125%

計算:

  • 以4.125%計算,每月還款 = $17,448
  • 以6.125%計算,每月還款 = $21,874
  • 供款與入息比率上限用50/60
  • $17,448 / $40,000 = 43.6% ==> 低於50%,pass
  • $21,874 / $40,000 = 54.7% ==> 低於60%,pass

注意,如果有其他債務,比如私貸或汽車貸款,需要把這些債務的每月還款加上樓按的每月還款一拼計壓測。

參考資料

HKMA 網頁:

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