供款與入息比率(DTI / DSR),是按揭壓力測試中的主要參數。買樓或做轉按前,要用供款與入息比率去計算有沒有超越壓力測試的上限。一般人以為如首置,供款與入息比率的上限是50/60,如出租,上限是 40/50。但其實並不是這麼簡單,當中有幾種不同情況,大家需要留意,以免計錯數!
供款與入息比率是什麼?
申請按揭,從貸款額、還款年期、以及利率,便能計算每月供款額,把每月還款額除以每月入息,便是供款與入息比率。如果是首次置業,沒有其他按揭在身,供款與入息上限是50/60,意思是:
- 以現時的按揭利率,每月供款與入息比率不能超過50%
- 如果按揭利率加3厘,加3厘後的供款與入息比率不能超過60%
如果以上兩點通過,貸款申請人便通過了壓力測試,如果入息證明和其他申請的文件齊備和沒有問題,銀行一般都批按揭。
但實際情況下,壓力測試中的供款與入息比率上限還有幾個變數。在解釋這變數前,首先大家要了解「Mortgage Count」的概念。如果是首置買樓,沒有其他按揭在身,TU中顯示的Mortgage Count是零。如果是首置買樓,但有其他按揭在身,例如車位按揭、工商鋪按揭、或擔保了其他人做按揭,那麼TU中的Mortgage Count便不是零,就算是首次置業。
情況一:自住,零Mortgage Count
如果Mortgage Count是零以及物業是自住,於2019年10月16日施政報告新例後,壓力測試的供款與入息比率是以下:
- 借任何按揭成數:用50/60為壓測基準
上面提過,首次置業自住不一定是用50/60,因首置不一定是零mortgage count (可能已做了另一物業的擔保人,或有車位按揭等),50/60只是適用於零mortgage count以及自住。另外,就算以前買過樓,只要現時無mortgage count(因已賣或轉了名),也是用以上壓測基準。
情況二:自住,有Mortgage Count
如果物業是自住,但本身有mortgage count,那麼供款與入息比率用以下計壓測:
- 樓價800萬以下,按揭成數7成或以下,用40/50
- 樓價800萬以下,按揭成數7成以上,用35/45
- 樓價800-1000萬,按揭成數6成或以下,用40/50
- 樓價800-1000萬,按揭成數6成以上,用35/45
留意如本身有樓按。
情況三:出租
如物業報出租,無論有無mortgage count,供款與入息比率的上限都是用40/50。因按揭成數上限是 5成,不會發生上面35/45 的情況。
情況四:非本地收入
如收入的主要來源不是香港,但有香港住址證明(或近親有),那麼供款與入息比率基準是跟據以上情況扣減一成。例如自住無mortgage count借6成是用40/50,如此類推。留意,如非本地收入借高成數,HKMC未必一定批。
參考這文:
入息的計算
如果入息是固定收入,那麼當然簡單,強積金前的底薪便是入息。但如果入息包含佣金、花紅、年尾雙糧等等,如何計算壓測下的入息可參考這文章:
實例
假設:
- 每月入息$40,000
- 樓價400萬,做9成借360萬
- 首置自住,無mortgage count
- 年期30年,利率2.15%
計算:
- 以2.15%計算,每月還款 = $13,578
- 以5.15%計算,每月還款 = $19,657
- 供款與入息比率上限用50/60
- $13,578 / $40,000 = 33.9% < 45% ==> pass
- $19,657 / $40,000 = 49.1% < 55% ==> pass
因此通過壓測!
如果有其他債款,比如私貸或汽車貸款,需要把這些債款的每月還款加上樓按的每月還款一拼計壓測。
參考資料
HKMA 網頁:
http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/other-information/FAQ_J1_Table_Chi.pdf
HKMC 網頁:
http://www.hkmc.com.hk/files/product/3/80%25%20LTV%20MIP_Chinese_3.pdf
延伸閱讀:
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