【名家投稿】先全付,後借貸 (Happylittlec9)

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一般人在買入物業時,都會先向銀行申請按揭來完成交易。事實上,有一種另類操作是預先準備資金,把物業全付,成交後重新向銀行申請敍造有關物業的按揭。為什麼要這樣操作呢?由於早年以公司名義買入住宅,並沒有15%厘印的限制,因此有不少單位,尤其是豪宅,都是由公司持有的,若要進行買賣,可以透過買賣公司股份來轉移持有人身份,因只涉及公司轉讓而沒有實際買入物業,所以能迴避了持有多於一個物業時,再次買入物業需繳付15%厘印的限制。也就是說,透過買入公司股份,新買家擁有了公司名下的資產,因此可以在全付物業後,以個人名義為公司名下的物業作擔保來承造按揭。

這個做法的好處有三,一是已持有住宅的業主只需要付0.1%公司轉讓的印花稅,免去繳付15%特別印花稅,二是由於涉及買賣公司,可以隨時賣出,沒有DSD的限制,三是以公司名義持有物業的業主大都是有經驗的物業買賣者,必要時他們不介意低於市價放售單位,有實力買入公司的業主極有機會撿到便宜貨。

但是買家也需要承受風險,包括需要核實買入的公司沒有隠藏欠債、稅款及訴訟,以免成交後債權人申請把公司清盤,影響新買家的業權。

承造公司名下物業的按揭跟一般以個人名義申請的一樣,公司持有人可以以擔保型式申請按揭,最高成數為5成,若公司持有人本身已有按揭,最多可敍造4成按揭。值得注意的是,如果公司沒有實際業務,公司持有人未必能利用公司名下的物業租金作為收入,以應付壓力測試。相比之下,買入已有租約的物業可以直接利用物業的租約作收入,增加可借貸的數額,買入公司名下的物業則未必能有以上功效。

HappylittleC9

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