免擔保人按揭兩大方案(免壓力測試、發展商二按)【星之谷專欄-經濟一週】

免擔保人按揭
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上期本欄提到,在按揭成數新制下,千萬元以下物業可借八成至九成按揭,首期支出大降,但每月供樓開支大增,準買家或需要「搭膊頭」找擔保人幫拖,惟或拖累擔保人未來買樓部署,有甚麼辦法能解決這個兩難局面?

為避免累及擔保人,準業主買樓前應先有周詳計劃,以下是潛在兩大方案。

方案一:免壓力測試計劃

準業主若果不想麻煩擔保人,一是令自己入息提升;二是將按揭申請入息要求壓低。

採取「免壓測」條款,在新制下申請高成數按揭,可以酌量減低入息要求。

政府去年10月放寬按揭保險規限,同時加入「免壓測」條款——只要業主符合首置資格,以及通過後來補加的「沒申請按揭保險時的貸款上限的壓力測試」。

實際操作上,銀行再附加了「借款人及擔保人不能有其他按揭在身」的條款。

入息要求稍為放寬

重重要求下,申請人若符合「現時按揭利率下,供款不超過入息50%」,便可獲批按揭。

有些銀行繼續要求借款人同樣須通過壓測,惟入息要求稍為放寬——以「按揭利率加3厘的壓測下,供款不超過入息的65%」為批核標準,較正常情況(60%)時的供款與入息比率,稍為放寬5個百分點。

以申請30年按揭、2.5厘按息為例,「免壓測」比正常情況可借多約20%。

例如借800萬元按揭貸款,壓測最低入息要求約75,800元。

「免壓測」只需約63,300元;若是上述那類銀行,最低入息要求約70,000元。

「免壓測」或會導致按揭保險費用上升,以過去批核個案經驗多數加價10%。

例如購買1,000萬元住宅,借八成按揭(貨款額800萬元)、30年浮息按揭為例,沒有其他按揭的申請人,原本折扣後保費約118,560元,「免壓測」則升至約13萬元。

方案二:發展商二按 (只適用於新盤)

客戶黃先生(化名)去年初購入一手樓花,並選擇了建期支付計劃。

按揭新制推出後,他喜出望外,但他在上一個報稅年度曾經轉工,期間周遊列國半年,稅單平均月薪遠低於現職,未能借盡八成按揭。

筆者逐建議他「兩條腿走路」,Plan A是尋找一位擔保人並補上文件,繼續按揭保險申請。

Plan B是經另一銀行申請一按加發展商二按,而該銀行較「鬆手」,接受客戶最近半年的入息紀錄作為入息證明。

黃先生兩邊也收到offer。Plan A固然簡單,但麻煩到擔保人;Plan B要面對發展商二按將來加息風險,但亦有方法解決。

對於儲錢能力高的人,將來儲夠錢便可一筆過清還二按,並且毋須改動一按;如果想以普通按揭成數轉按,又不想補錢,只能寄望樓價大幅上升。

最後一個方法頗適合黃先生。他入息本來足夠通過八成按揭壓測,只要安份打工兩年,待收到兩年稅單後,便可將一按、二按總貸款額,一併轉按至新制下的高成數按揭。

即使屆時樓價沒有大升,亦可採用此方法,唯一缺點是要繳付按揭保費。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/161637/

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