【名家投稿】全世界都過了雞犬皆升的時代 (上車樓)

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2022-08-23

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筆者幾個月前聽到一位準備上車嘅朋友說準備買樓，香港樓價每一年升幾多等等嘅理論，有點像物業專家的口吻，而我嘅回應係，要自住嘅點都好過租樓，當然以租養租就例外。朋友嘅角度就係，之前樓價長時間維持上升，雖然對香港未盡有信心，但從歷史看來係會繼續上升。礙於場合關係不適宜過多的討論，淺說一下便算，想說的是全世界都已經過咗雞犬皆升嘅時代。

唔買劏舖買乜都升

近20年，基本上唔買劏鋪、唔買劏嘅工廈，買香港嘅物業點樣都係賺錢，尤其講緊屯門已補地價兩房居屋由一百萬港幣左右，上升到三四百萬的時候，基本上要輸錢是非常困難，最多升得比較慢，可以說是近乎必勝。

但是大家也會察覺到住宅方面近來嘅成交，見到不少有下調趨勢，加上個別因為移民放售的物業成交價格往往比市價為低，合埋眼買任何住宅都會升嘅時代已經過去。如果近幾年買了一些龍床盤的話，打和或者賺少少已經係不錯的結果，估計往後要買住宅大幅增值已經唔容易，需要估計該地區未來嘅發展和配套新香港人嘅口味，市場氣氛更加變化莫測。移民潮是否已經到達尾聲，新香港人能否接棒，甚至是利息走勢等等，加上辣招並未鬆綁，如果購入住宅單位的話唔想蝕SSD，最少也要持貨3年，所以現在買住宅物業更加要多做功課，從多角度的分析。

工商舖車位

由於沒有辣招的限制，加上疫情封關情況下大幅影響了商舖的租金，商舖這一類物業多數是用租金回報為主決定物業的市場價格，所以疫情緩和、租金回暖，這類物業也很大機會出現彈價的情況，加上沒有轉售限制，值得看高一線。但入場價格比較高，如果營商環境急劇惡化，影響租客承租能力也是其中一個考慮，適合比較高階的投資者。

工廈方面和住宅呎價還有相當折讓，加上樓上舖及網上生意盛行，更加是攻守兼備的物業投資。當然不是購買劏出來的。車位方面需要留意的，除咗住客比例，可能還需要留意將來該停車場能否配合充電措施等等，因為油價急升，電動汽車盛行，傳統汽車淘汰只是時間問題。

海外物業投資

就算購買海外物業也是，如果是投資用途，不一定購買住宅，可以考慮一些疫情緩和後，租金和需求會反彈的物業，值博率更高。購買海外物業除咗新樓之外，更加可以考慮二手，尤其當地市場也在售賣的，性價比會比較高，尤其一些商業物業已經有租客的，購入的勝算更加高。如果一些新興地方購買新樓會比較好，但必須注意發展商實力、政治因素、文化，甚至是近來的豬仔事件等等，亦都適宜作長期投資的心理準備，因為發展中的地方始終必須有一些經歷才會成長和完善。