【名家投稿】全世界都過了雞犬皆升的時代 (上車樓)

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筆者幾個月前聽到一位準備上車嘅朋友說準備買樓,香港樓價每一年升幾多等等嘅理論,有點像物業專家的口吻,而我嘅回應係,要自住嘅點都好過租樓,當然以租養租就例外。朋友嘅角度就係,之前樓價長時間維持上升,雖然對香港未盡有信心,但從歷史看來係會繼續上升。礙於場合關係不適宜過多的討論,淺說一下便算,想說的是全世界都已經過咗雞犬皆升嘅時代。

唔買劏舖買乜都升

近20年,基本上唔買劏鋪、唔買劏嘅工廈,買香港嘅物業點樣都係賺錢,尤其講緊屯門已補地價兩房居屋由一百萬港幣左右,上升到三四百萬的時候,基本上要輸錢是非常困難,最多升得比較慢,可以說是近乎必勝。

但是大家也會察覺到住宅方面近來嘅成交,見到不少有下調趨勢,加上個別因為移民放售的物業成交價格往往比市價為低,合埋眼買任何住宅都會升嘅時代已經過去。如果近幾年買了一些龍床盤的話,打和或者賺少少已經係不錯的結果,估計往後要買住宅大幅增值已經唔容易,需要估計該地區未來嘅發展和配套新香港人嘅口味,市場氣氛更加變化莫測。移民潮是否已經到達尾聲,新香港人能否接棒,甚至是利息走勢等等,加上辣招並未鬆綁,如果購入住宅單位的話唔想蝕SSD,最少也要持貨3年,所以現在買住宅物業更加要多做功課,從多角度的分析。

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工商舖車位

由於沒有辣招的限制, 加上疫情封關情況下大幅影響了商舖的租金,商舖這一類物業多數是用租金回報為主決定物業的市場價格,所以疫情緩和、租金回暖,這類物業也很大機會出現彈價的情況,加上沒有轉售限制,值得看高一線。但入場價格比較高,如果營商環境急劇惡化,影響租客承租能力也是其中一個考慮,適合比較高階的投資者。

工廈方面和住宅呎價還有相當折讓,加上樓上舖及網上生意盛行,更加是攻守兼備的物業投資。當然不是購買劏出來的。車位方面需要留意的,除咗住客比例,可能還需要留意將來該停車場能否配合充電措施等等,因為油價急升,電動汽車盛行,傳統汽車淘汰只是時間問題。

海外物業投資

就算購買海外物業也是,如果是投資用途,不一定購買住宅,可以考慮一些疫情緩和後,租金和需求會反彈的物業,值博率更高。購買海外物業除咗新樓之外,更加可以考慮二手,尤其當地市場也在售賣的,性價比會比較高,尤其一些商業物業已經有租客的,購入的勝算更加高。如果一些新興地方購買新樓會比較好,但必須注意發展商實力、政治因素、文化,甚至是近來的豬仔事件等等,亦都適宜作長期投資的心理準備,因為發展中的地方始終必須有一些經歷才會成長和完善。

worldwide property

現在面對加息潮,但係有波波plan情況下,其實需要準備嘅首期比以前大幅減少,當然唔好用買到盡嘅心態。筆者接觸不少朋友,有買香港樓必勝嘅心態,雖然我也深信長期都會勝利,但總會有一些波浪,也不會像以前這麼平穩,亦都唔係求其買一個單位就會贏錢嘅時代。

在十年前可以說大家唔買劏舖點樣買都會贏錢,但係十年後已經升咗咁多嘅時候,自然要買得精靈精明,更加唔好買盡,世界變幻莫測,要警惕自己雞犬皆升時代已過,如果香港物業真係買唔落手,透過轉按節省利息,或者加按出來的部分購買其他地方物業都是唔錯嘅方法。

上車樓

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