兩層樓可申高成數按揭? 拆解新制後業主迷思【星之谷專欄 –HK01】

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以往還有辣稅時,業主如果想買第二層樓,需要找仍屬首置客身份的配偶或家人「人頭」幫忙,否則要繳付15%從價印花稅。不過撤辣以後不再有這些限制,如果首期和入息足夠,可以用自己名義買第二層樓,毋須再借「人頭」。不過,按揭是需要考慮的問題。究竟第一層樓申請了高成數按揭後,第二層樓是否也可以申請?

首先,以自己名義揹兩層樓供款的話,就算現在沒有壓力測試,都需要入息很高才不會超過監管規定的供款與入息比率(Debt-to-Income Ratio)上限。

其次,就算入息足夠,但要兩層樓都申請高達8成至9成高成數按揭,其實並不容易。這是由於高成數按揭對「自住」要求相當嚴格。如果本身已經有一層樓申請了高成數按揭,意味該物業是自住用途;那麼再買新一層住宅兼申請高成數按揭,再申報屬「自住」用途的話,負責審批的按揭保險公司一般並不容許。

如果只是一般按揭成數,僅由銀行審批,銀行尚可接受多於一層自住樓,例如解釋其中一層樓其實是供家人居住。

買第二層樓先甩按保

所以,如果計劃買第二層樓並申請高成數按揭,第一層樓需要先「甩按保」,把成數降至七成,並向按揭保險公司解釋該層是給父母或家人居住;新入手的住宅則打算自住,便有機會獲批高成數按揭。

當然,按揭保險公司是否信納新入手的那層物業真的是自住?最終是由該機構全權決定。

勿採用兩間不同按保公司

亦有業主問:「市場上有兩間按揭保險公司,一間是按證公司,一間是昆士蘭按保,如果兩層樓採用不同按揭保險公司,能否就此闖關,兩層樓都做足高成數按揭?」這做法其實非常危險,因為業主難以解釋最終哪一層才是自住樓。

而且,如果其中一層樓已非「自住」,理應通知按揭保險公司,並歸還款項「甩按保」。就算不向按揭保險公司申報,該公司也會定期出信向借款人查詢是否仍居住在該處所內。

「如果原有住宅打算放賣,新入手的物業高成數按揭能否獲批?」有業主提出這項疑問,可惜答案是不能。一般而言,原物業必須賣出並完成交易,才可以入紙申請新一間物業的高成數按揭。

子非魚

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