公司持有物業的按揭:空殼公司和營運公司的分別

公司持有物業的按揭:空殼公司和營運公司的分別
-廣告-

如果物業是有限公司持有,要做按揭的話,審批要視乎是「空殼」公司(shell company) 或營運公司(operating company)。營運公司即有實際業務,而空殼公司純只是用來持有物業。

空殼公司按揭

如果物業是空殼公司持有的話,做按揭需要股東擔保,而股東的股份需要超過50%。即是說,假設公司有兩個股東,股份 50/50,便兩個股東都要做擔保人。如果股份是70/30,大股東做擔保人可以了。但如果大股東的入息過不到壓力測試,那麼細股東也需要做擔保。

如果申請的按揭是轉按而不涉及套現(純減息及取現金回贈),有銀行可以不需要股東做擔保人,可以接受非股東做借款人。

要留意,如物業是公司持有,供款與入息比率(DSR)要用 40/50 計算,而且如果是住宅,最多只是5成(因當是投資物業)。

 

營運公司按揭

如果公司是有實質業務,按揭批核反而更難,因有業務便可能有債務,銀行需要查閱詳細財務報告,比如 management account 或 audit report。按揭也需要有股東或董事做擔保,和空殼公司做法一樣。有些大銀行的樓宇按揭部不處理營運公司按揭,會轉介客戶到中小企貸款部申請,而中小企貸款的利率可能高過樓按利率。有些銀行則可以營運公司按揭也用樓按利率。

營運公司做按揭有個好處,有些銀行可以借到8成。如果公司是年年賺錢,利用公司數去上會,有些銀行最多可以借8成:(1)5成頭按用樓宇按揭利率(如擔保人有按揭要扣減一成,如工商物業最多4成),(2)其餘用中小企貸款,但利率會比樓按利率略高。

但要留意,以上的中小企貸款部份需要在頭按drawdown後才可以過戶。

 

公司股份轉讓不能做按揭

如果買入物業是透過公司股份轉讓方式進行(為了慳印花稅),公司未完成轉讓前不能做按揭,即是要先 full paid 物業。股份轉讓完成後,可以馬上重按,用以上的方式。

延伸閱讀:

推薦文章:2.4% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

推薦文章:【12/7 更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 


關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
     
  • 環聯(Transunion, 「TU」)正式合作伙伴
  • 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
  • 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
  • 榮獲Capital 資本雜誌 「2018傑出物業按揭轉介」大獎
  • 出版「按揭達人」一書,在各書局有售
  • 於多份報章撰寫按揭專欄,包括蘋果日報、頭條日報、都市日報、經濟通ETNET等
  • TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
  • NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
  • Facebook 超過1000客戶留言,讚揚我們的服務,並給與5星評分
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
星之谷編輯部
開業兩年,幫助超過4000客戶處理按揭或轉按,並榮獲都市日報2018「最佳按揭轉介」大獎及Capital資本雜誌之「2018傑出物業按揭轉介獎」,星之谷的使命是向客人提供免費按揭資訊,幫客即時格價,以及解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,不需要客人提供私人資料,只想把我們所識和所知,無私與您分享! 想知最新市場情報,請 Whatsapp 91390569 我們會耐心幫你解答任何問題。