面對近年樓市升值,很多只有一層自住單位的業主都概嘆「好睇唔好食」,帳面上身家的確提升了,但由於物業尚未賣出,升值部份往往不能提取使用。如何在不賣出資產的狀態下,把樓宇升值的部份套現呢?方法就是利用加按、轉按或者翻按把資產升值部份從銀行借出,再把這些資金投放在其他孳息率高的產品上,比如定期存款、企業債劵、REITS、基金等,從而產出現金流去償還借款利息及賺取息差。這是很多理財文章都談過的操作,可謂老生常談了,這次要講的,是談談為什麼用樓按所生成的金額做套戥,而不用稅貸。
對於高收入人士來講,借稅貸有時比借樓按的利率更低,按道理用稅貸來套取息差更有優勢。可惜稅貸本身有一個很致命的問題,就是供款年期短,由於是無抵押借貸, 容許長年期還款等於增加違約風險,因此一般銀行頂多提供一至五年還款期,而且不容許只歸還利息不歸還本金。換言之,借款人要在一至五年內同時償還本金及利息,比如借48萬,還款期4年,那麼借款人就需要每月償還本金1萬+借48萬所需付出的年利息。相比之下樓宇按揭就顯得容易負擔得多,由於樓宇按揭屬於有抵押貸款,銀行願意提供較長還款期去償還借款,假設同樣是借48萬,以十五年償還本金及利息的話,每月只需還約二千七百元和借48萬所需付出的年利息,跟稅貸還款額相差甚大。加上樓按大多容許在一至兩年後進行部份還款,免罰費用,亦即是說,有餘錢還款就可以及早減少利息支出。而借稅貸後,如想提前還款是需要支付額外手續費的,因此稅貸在彈性上遠遠比不上樓按。
借貸是一門學問,只要善用手上的資產,動動腦袋,就可以聰明地賺取更多收入了。
HappylittleC9
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