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【名家投稿】劏舖必死?（上車樓）

作者:

2019-06-12

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之前參加了星之谷的講座, 聽到李根興博士所講述關於香港店鋪和劏舖，以及其投資價值，小弟深感認同，只要有能力反映其價值，就會有機會突破重圍。講述筆者意見之前，首先要申利，筆者本身也有投資劏舖，當然唔係一手火棒價錢，加上對我來說有其實用價值, 但現實身邊朋友就會覺得輕視，因為從前劏舖就等於死場，仲要係死到冇人行，不過好想講麻煩佢哋去下深之都地皇廣場等等看一看有沒有人流，還是小弟眼花睇多咗嘢。 But I am nothing，我又唔係咩資深評論人，完。

沒有錯嘅貨只有錯嘅價

小弟深信投資法則之一，就係沒有錯嘅貨, 只有錯嘅價錢, 當發現價格低於其實際價值，就係入市嘅黃金時間。當然絕大部分人都係會繼續當睇唔到，直到熱潮出咗嚟才會後知後覺，其實以前買香港樓收租一樣，如果大家十二三年前買香港樓收租，根本租金唔吸引，扣埋供款都唔會話有好多錢落袋，但係如果能夠把握嗰個時間，又有相當嘅金錢去投入，幾可肯定現在已經可以隨時舉手財務自由。當然現實歸現實，小弟認為劏場嘅價值，就算反映出來也會與其買入價格有相當的距離，尤其是近年的劏場，往往是要數百萬港幣一格，暫時真係睇唔到，單靠反映價值和市場吸收能夠返到鄉下，但係有很大機會在谷底收復部分失地卻是事實。對於一手投資者可以說輸少當贏，但對於未入場的小額投資者來說，可以說是機會。

反映價值

劏場嘅位置, 往往是在市中心的黃金地域, 加上羊毛出自羊身上的超高保租計劃, 就算前人已經唔係第一次聽到, 都會不斷有人繼續中招購買，對於一手投資者來說，現實唔買都買咗不如諗下點樣可以有機會返鄉下或者減少損失，但往往在冇規劃無資源的情況之下越做越死，經營商場係一門好專門的學問，不會是創業的初哥或店舖的入門投資者能夠處理到，結果鋪租和鋪價不斷沉底，如果一個劏場內各自為政，沒有規劃互相消耗，結果只會更加悲哀，如果能夠團結，引入一些能夠吸引更多人流的行業，就會是另一番景象。劏場劏舖跌超過價值嘅原因就係單打獨鬥, 團結就會變成力量，就算返唔到原價都好肯定唔會輸咁多。

迷你倉價格

不少劏舖已經跌淨迷你倉價格，同大家買工業大廈嘅劏場價格已經相差唔多，但筆者寧願選擇買劏舖，原因都非常簡單，樓上大單位五千蚊呎，你卻要一萬蚊呎買入工廈劏場，如果租務理想嘅結果就係樓上樓下不斷劏，如果租務差的話更加冇承接力，真係乖乖地投資當自用。如果劏舖嘅話，供應還算是有限，最差的情況也可以當作迷你倉去租出去，按現時價格回報也相當不俗，若果個場旺番，真係做到生意，價值就會拾級而上。

冇轉售限制

在香港冇限制轉售時間或者懲罰性購買印花稅的投資只有工商物業和車位，車位價格已經升天，買得落手嘅商業大廈和商舖也不是一般人能夠負擔，劏舖事實係唔錯嘅budget buy, 但現實如何選擇, 也是一門很深入的學問, 建議投資者必須自行做功課, 包括了解商場位置,附近客群,主要行業, 人流時間等等，說不定能夠找到寶藏，反之亦然，如果入錯貨，大家就彷如登上了鐵達尼號。

網購盛行的出路

呢兩年經常聽到網購盛行，其實真正盛行係淘寶，實體店真係多得佢唔少, 精品店文具店買少見少，雖然香港的大型網購店也在不斷成長，但現實香港人工貴，地方細，處理一單運輸交易成本不菲，現在看真正不受網購影響的卻會是體驗式消費的商舖例如食店，美容店或者影響相對較低的，卻會是租金低廉，交通方便可以用作交收點, 小型美甲化妝的店舖就如劏場，加上自提櫃越嚟越盛行，這設施只會越嚟越多，劏場可以說是他們最佳的落腳點。

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