加息後樓價展望(三)【圖表分析】

加息後樓價展望(三)
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筆者在第一篇提及,在為《中價樓起動》一文整理數據時無意中發現了有趣的地方。假如用樓價指數繪圖,數十年間高高低低,難以找到循環,坊間有許多學,分別說5年、10年或15年一個循環。

下圖是差餉物業估價署自1979年起的每季全港樓價指數,如以短期計,對上幾次高位於05、08、11、13及15年出現,而97至05之間看不到任何突出的高位或低位。即使忽略了其中波幅較少的11年及13年,以08至15年的7年期計,也與較早期的樓巿對不上週期。

又有另一說法,「逢8必冧」好像似層層,98及08年樓巿都在下跌中。可是,在98、08之後,期望的18年的下挫似已被15年截足先登了。觀乎今年8月的巿況,肯定不會是全年低位,在只剩四個月數據的情況下,相信也難以創造2018年低位了,再者,在98年前的88年,也完全看不到任可下跌的情況,所以「逢8必冧」這說法並不扎實。

以長期計,兩次較大幅度的跌巿是97年及15年,兩者相差18年,再往前已沒有樓價資訊可供參考。以最早的一個數據,79年10月看來不像是高位,樓巿亦一直平穩上升至97年高位,所以連15年週期之說也難以解釋。

以線性圖看不出任何規律,假如將數據演算一下,又能否找到玄機呢?

全港各類單位售價指數歷史圖

由於香港社會經濟穩定,物業、入息及租金等都相對穩定,香港人又特別喜好磚頭,所以筆者相信每逢「樓價比XX抵」,巿民便會願意入巿。當樓巿累積了一定升幅,回報趕不上樓價時,樓價便會倒頭向下。筆者就嘗試以年期代入上述句子內的XX。

傳統上樓巿有旺淡季,例如4至6月的考試季節及12月至大約2月的農歷新年期間屬淡季。農歷新年後稍縱即逝的2至3月小陽春及7至10月則是傳統旺季。假如以3個月或半年的升幅研究樓巿,少不免被傳統旺淡季因素影響而有所偏差。

對於受季節性影響的數據(常見於訪港旅客數字),最理想便是以年度變幅考慮。筆者以較受歡迎屋苑的售價指數作參考,計算出每個月的年度升幅,譬如2015年4月的數據是「2015年4月的樓價指數比2014年4月的樓價指數升多少百份比」,譬如「-5%」就是比往年下跌5%了。可惜的是該指數只有由1992年1月起的每月數據,再早期的只有季度數據。

根據這批數據,便誕生了神奇的下圖(看起來很像心電圖吧,正好形容筆者繪出這幅圖時的心跳)。基本的觀察如下:

  1. 假如以明顯低位分割,整幅圖便找到了一定的規律,以24個月至39個月的週期重複著,平均數為大約31個月。
  2. 98年前的樓巿比現時瘋狂,年度升幅可達50%以上。
  3. 樓巿年度升幅的波幅一直收窄,反映樓巿越來越少大上大落的情況
  4. 在2006年起,只有2009年的一次,樓價在一年內插兩成才有乘接,其餘4個週期,樓價在接近零(回到一年前)及-10%內時便會有支持。
  5. 前段中,「樓價比XX抵」,結論是代入一年期,即是「樓價比一年前抵」,便是扭轉敗局的時機。

下篇將會根據下圖再作詳細分析。

較受歡迎屋宛的售價指數-年度變化

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子非魚

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