加按港樓換外地樓 I-II【星之谷專欄-頭條日報】

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因社會事件影響,過去一年不少港人萌生移民外地的想法。考慮移民時,第一樣想到的應該是住屋問題,香港人鐘情買樓,住屋問題亦幾乎等同置業問題了。

加按或賣樓

香港樓價高昂,在外地大城巿買樓其實亦所費不菲。一般人到外地買樓的資金都是把香港的物業加按得來,亦有人選擇賣樓裸移。在筆者看來,如果持有的香港物業已獲得可觀升幅,加按後足以full paid 外地物業,加按比賣樓裸移會比較有利,全因港樓的內在價值較高。

物業巿場穩定性

業權方面,香港的土地登記制度完善,除了家族爭產外,鮮有發生業權爭拗的官司。香港的租賃合約傾向對業主、租客雙方都較公平,例如雙方也給與同等的通知期及賠償方案。在疫情下,外國有些地區出現了容許租客免交租的情況,對業主的保障較低。對於按揭物業,外國有些地區,業主對壞賬紀錄並不著緊,而香港,斷供會在個人信貸紀錄留下不良紀錄甚至被追至破產,借款人以後難以借貸甚至影響尋找工作。對個人業主來說,斷供沒手尾當然是理想不過,但大部份人願意捱供款的香港,物業巿場才會較穩定。

土地問題

在本港巿區可供興建住宅的土地已所餘無幾,新發展項目的地價往往佔了整體成本的三成以上。如進行舊樓重建,許多時都需要以接近同區私樓的呎價收購。因此,物業即使折舊到結構價值全無時,被收購時也起碼可取回換樓成本,變相買樓後免費住幾十年。就算由巿中心起計半小時車程,到達的所謂巿區邊陲,也不見得有新土地起樓。

至於外國的大城巿,由巿中心計起半小時車程內,往往已去到人口較疏落的地區。在充足的土地供應下,樓宇的重建價值不高,隨時有物業價值隨建築物折舊而貶值的可能。

長遠而言,港樓是較值得持有的資產,賣樓裸移並不是理想的選擇。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20200901/879429/


 

如想申請按揭購買外地物業,最理所當然的是到當地銀行申請。但近日疫情影響之下,想飛到外地睇樓已有難度,如果在當地申請按揭,批核後還要再親身再飛到當地開戶及簽文件等就變成難上加難了。

以近日因BNO VISA 而備受注目的英國樓為例,在當地銀行申請按揭,按揭利率大約2.5%左右。雖然有一間本地銀行可在本港分行代為交收於當地分行申請按揭的文件,不過客戶要先成為本地的高級理財客戶才可享用此服務。況且,英國當地樓按批核緩慢,往往要四個月才批出按揭,始終也不是理想的方法。

香港申請英國樓按

香港有一所銀行提供本地直接承造英國樓按的服務,按揭利率需要大約3.5%左右。不過,這間銀行提供一個較有彈性的方案,客戶可選擇借英磅、美金或港元,在還款時也以所選擇的貨幣為準。

加按以full paid外國物業

至於本身有香港物業的買家來說,假如把本地物業加按套現便足以繳付當地全數樓價,融資的利息便只是本地按揭利息約H+1.5即約1.8%,未來供款額亦相當穩定。譬如以英國曼徹斯特巿的平房為例,兩房單位大約20萬英磅便有交易,不少人加按本地物業便已夠找數了。

港元貶值

美國在今年3月底推出無限量寛以應對疫情對經濟的衝擊,在6月時更表明兩年內不會加息。由3月20日(星期五)起計至8月31日(上周一),歐元、英磅、澳洲元及黃金兌美元分別升值了12%、16%、28%及31%。

美國的疫情至今未有暖和的跡象,無限量寛更加沒有停下來的意思,與美元掛勾的港元未來還有相當的貶值空間。如選擇了借外幣還外幣的按揭方案,將要面對當地匯率上升而越供越貴的風險。以外地物業抵押借港紙還港紙,甚至加按本地物業以支付全數樓價,除可享受外幣匯率上升的好處,更能維持供款的穩定性。

子非魚

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