加按部份的貸款,利息可否扣稅?【自住及收租物業報稅系列】

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無論是何種情況,假如想扣除物業貸款利息,都必須在第6部「你是否選擇個人入息課稅」剔「是」,然後在6(1)剔「是」。至於配偶有否應予評稅的入息則按個別情況申報。

填寫報稅表第6部
圖1. 填寫報稅表第6部

在《非魚論市——自住及收租物業報稅(二)及(三)》,筆者提及了有關加按物業,套現部份衍生的利息開支不能獲得扣除一事,有讀者查詢有關情況。

以下例子一,業主在數年前購入喜喜大廈單位,並由「快捷銀行」承造按揭,在2018年5月31日時按揭剩餘本金是200萬元,然後轉按至「大榮銀行」承造300萬元按揭,套現100萬元。該物業全年用件自住用途。

這情況下,稅局會將該年度翻按前的$10000元利息,加上翻按後依原按揭額比率所衍生的利息,即$60000 x (200萬/ 300萬) = $40000的利息,合共$50000元的利息開支作為居所貸款利息支出的免稅額。

假如是原行加按,由原按揭200萬元加按100萬元至總數300萬元,填寫報稅表時亦與翻按至另一銀行提取300萬元的填寫方法一樣。亦有一些銀行,接收客戶翻按的個案時,亦會分為兩筆貸款,一筆是贖回原按揭的金額,另一筆是加按的金額,在填寫報稅表時亦只需填報總額便可。

例子一– 翻按物業並套現

物業地址 喜喜大廈18樓8室
類別 自住物業於報稅年度期間翻按
狀態 原按揭贖回時 新按揭提取時
財務機構 快捷銀行 大榮銀行
按揭金額 200萬元 300萬元
贖回日 2018年5月31日 2018年6月1日
息率 3% 2.4%
每月利息開支

(為簡化,沒考慮日數及息隨本減)

$5000 $6000
報稅年度(18/19)內的利息開支 $10000(2個月) $60000(10個月)

 

填寫報稅表第7部 – 翻按物業
圖2. 填報第7部 – 翻按物業

另一例子,假如單位已經供滿或在購入時全數以現金支付,後來翻按後套現並產生利息開支,由於並不乎合「7(2) 貸款用於購入上述物業,並以物業作按揭或押記。」的要求,所以有關利息是不能申報利息扣稅的。

物業稅報稅表(BIR57)樣本

https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_cot_dem1.pdf

個別人士報稅表(BIR60)樣本

https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_ctrc_demo.pdf

 

延伸閱讀:

【頭條日報專欄】非魚論市——自住及收租物業報稅(一)

【頭條日報專欄】非魚論市——自住及收租物業報稅(二)

【頭條日報專欄】非魚論市——自住及收租物業報稅(三)

子非魚

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