十大買舖陷阱

十大買舖陷阱
-廣告-

俗語說「一舖養三代」,不過三代不容易養。買舖存在許多陷阱,16年前筆者開始與商舖結緣,現在和大家解構買舖十大陷阱。

第十:商舖是什麼物業及位置

你要弄清商舖是什麼物業及位置。有些舖位,表面上看來是一間舖,實際卻是一個住宅物業,若你以有限公司購入,隨時要多繳付三成稅。舖面的大小,會否有僭建呢?閣樓是自建閣樓,還是入則閣?可否坐人還是純粹存貨?切記不要盡信經紀給你的圖則,可能有些主力柱經多次改動下已從圖則消失,緊記從屋宇署網站(www.bravo.bd.gov.hk)翻查正式的圖則,並到現場確認自己舖位於圖則的所在位置。

第九:商舖可做什麼行業

留意商舖屬於集體官契,還是大廈公契。以大廈公契為例,有時會寫明某些厭惡性行業不能經營,幸運的話僅局限不能經營殯儀業或售賣肉類,不幸的可能禁止經營飲食業,因此必須看清楚公契的所有條款。若誤買一間位於街市內但公契列明不能賣肉,那租客的客源便狹窄得多。

第八:商舖能否出牌?

商舖如能出牌,自然較為值錢,好比鑽石獲GIA認證一般。不是每間舖位均能出牌,須視乎牌照種類。如食肆牌照規定走火通道樓底起碼有兩米高,要有洗水間、來去水,每平方呎能承重80磅。別以為地舖便必然合乎規定,萬一設有地庫,承重那一關便可能過不了。另外,商舖必須是商業用途,如樓上有註冊學校或老人院,出牌便更為困難。再舉一例子,如欲替遊戲機中心或麻雀館出牌,便須確保100米範圍內沒有其他教育機構。更重要的是,商舖的上手成功出牌,不代表新申請必然順利(除非頂手),因為規例正不斷收緊。

第七:舖內商戶的生意是否合規?

買舖的目的,無非為了升值、收租及日後加租,但若租客經營的業務不太合規,恐怕連租金也收不到。舉一例子,一間按摩院,若是同性按摩就問題不大,相反異性按摩(膝頭以上、膊頭以下、四肢以內)則較敏感,須申請「按摩院牌照」,而此牌照申請甚難,需要得到城規會及警務處處長批准。故此如租客經營按摩院,而又未取得牌照,業主便要小心其業務是否合規。事實上,不僅按摩院,醫館、藥業、藥房、補習社、寵物店、老人院等,作為業主也要了解是否合規經營,否則可免則免。

第六:商舖的風火水電煤齊備嗎?

最好的舖,當然是風火水電煤齊備。香港大約有14%的商舖沒有煤氣,不能經營中式小炒食肆。最常見的問題是不夠電,許多行業均受影響,如飲食業、髮廊、電器舖、洗衣店等。

電分為單相或三相電,如舖位大過300呎,宜盡量選一間有三相電的,因市面許多舖位只得單相60AMP,僅能支援約十部雞蛋仔機,把招牌霓虹燈或冷氣計算在內已超負荷。如欲加電,則要留意大廈有否用剩的電,並需經過業主立案法團批准。來去水方面,「來水」容易加,「去水」則較困難。

第五:商舖結構安全嗎?

買舖往往遇到一問題:商舖位於舊樓裡面或租客仍在,難以驗舖。很多舖位也有漏水問題,該如何處理?附近見到沙井,俗稱「圓清方臭」,因方形是污水渠,圓形是雨水渠,萬一沙井位於舖內,就不能用作廚房或食物室,異味、蛇蟲鼠蟻等問題亦較多,買舖時必須多加注意。

第四:商舖僭建、Building Orders等問題

買舖時緊記搞清有沒有僭建或Building Orders等問題。有些商舖,門面乍看寛敞,原來是僭建出來的。Building Orders方面,最常見有清拆及還原維修令(S24)、危險樓宇維修令(S26)、斜坡維修令(S27A),若不理屋宇署的命令,最高罰款廿萬及監禁一年,別以為那是「無牙老虎」,過去曾有判監的先例。

第三:發展商周圍收購進行中?

若買舖「博收購」,需留意三種模式。一、市區重建局收購;二、發展商跟業主單獨洽談;三、發展商強拍。

市建局收購的話,會按市值賠償110%-135%,還可能有額外補償津貼。

發展商跟業主單獨洽談,也有機會談出好價錢。

切忌發展商已收購了最少八成業權,而樓齡已超過50年及樓宇日久失修,如發展商申請強拍,收購價肯定最差。不過,筆者尚未聽聞業主蝕本收場,通常是嫌賺得不夠多吧了。

遇到一些較僻靜的舖位,經紀可能會吹噓發展商正在收購樓宇,讓買家憧憬買入後被高價收購。筆者覺得買僻靜舖位博收購,風險無疑太高。須知冷清商舖做不了生意,乾等根本不知要等多少年。買舖最緊要「以戰養戰」,做到生意就不怕等。作為業主,即使好運得到市建局提出收購,也可能因重重因素告吹,如2017年市建局萬安街/大角咀道需求主導重建項目,便因未達八成業主接受門檻而終止。

第二:公司股份轉讓的風險

有些人會利用公司股份轉讓方式買舖。這的確可節省8.5%物業印花稅,只需繳付0.1%股份轉讓印花稅,但此舉有不少弊處必須小心:(1)公司隱藏負債。例如上手業主在澳門輸錢,用公司名義借錢分十年攤還,若你接手公司,欠債便由你承擔。(2)銀行不會為公司股份轉讓的物業做按揭,買家必須繳付全數(Full Pay)後再和銀行商討借貸,成功與否視乎公司貸款能力而定。(3)買入後如舖價上升,上手業主可以諸多藉口不完成交易。

第一:租舖合約細節的陷阱

慎防租舖合約隱藏見不得光的細節,例如假租金或假租客。商舖很少講呎價,一般講厘數回報,有些業主很「醒目」,跟租客議定租約寫八萬,實際租客僅交租五萬,藉以提高舖價。待買家接手後,才發現八萬元租金收不足,甚至租客離開,租值因此下降,那時候又得付經紀佣金重新尋找租客,損失不少。

看過以上買舖十大陷阱,彷彿買舖如入「龍潭虎穴」,但也不必過於擔心,其實香港仍有很多良心業主,差在你遇不遇到吧了。畢竟買到靚舖,幾十年間升值數百數千倍的個案多的是。

李根興博士
盛滙商舖基金管理有限公司創辦人及行政總裁

 

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【11月2日更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

 

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 


轉按新買準備買


苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com