千萬元物業按揭待放寬 5.5厘計壓測不合時宜【星之谷專欄-經濟一週】

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2021年施政報告於上週正式出爐, 發布前一日市場盛傳, 政府將會放寬按揭成數, 把1,000萬至1,500萬元的物業按揭, 由現在最高可做五成, 放寬至七成, 令不少準上車人士熱切期待。

不幸地, 有關消息實屬「流料」。林鄭月娥未有放寬成數, 僅豁免非住宅物業的雙倍印花税。筆者建議, 政府應考慮放寬1,000萬元以上物業按揭成數, 幫助市民達成換樓需求。對於未有放寬按揭, 政府解釋, 香港樓價仍然偏貴。市民負擔吃力, 憂慮鬆綁令樓價進一步上漲。

筆者相信, 由於「上車盤」一般定價於1,000萬元以下;1,000萬元以上的買家多為中產, 政府選擇只向前者提供高成數按揭, 是希望在平衡金融風險及幫助市民上車之間, 取得平衡點。惟鑑於目前市民換樓難度高企, 筆者認為, 政府應考慮將高成數按揭放寬至1,500萬元物業, 幫助市民換樓改善居住空間。

未能推動換樓鏈

目前居住在2房物業的業主, 若擬換樓至3房, 樓價大多達1,000萬元以上, 僅能做5成按揭的情況下, 難度極高。

舉例: A君三年前買入市區2房600萬元單位, 做八成按揭即貨款480萬元。假設現時樓價升至800萬元, A君若想換入價值1,100萬元的3房物業, 將需要550萬元首期。然而, 三年的樓曾升幅加上最初首期總共320萬元, 意味A君需多儲230萬元才有足夠首期換樓;計及印花稅更最少需儲272萬元, 談何容易。若能放寬按揭成數, 使1,100萬元物業可借七成按揭, A君只需要多儲52萬元已可完成換樓夢。

從另一角度看, 香港生育率長期低迷, 筆者相信, 政府鼓勵家庭攀爬換樓鏈, 改善居住空間, 將有助鼓勵市民生育。事實上, 普通家庭內兩夫婦加上一名子女、一名傭工, 一家四口居於兩房單位, 生活空間相對狭窄, 勢打消市民生育逾一名子女的意願。據政府統計處資料, 過去十年生育率呈下跌趨勢, 由2012年每千名女性有1,285名活產嬰兒;於2017年跌至僅1,125名。即使2020年未有正式統計資料, 但估計數字只會更低。

政府憂慮, 將按揭成數放寬至1,000萬至1,500萬元物業, 將令市民負擔大增, 但實際上負擔有限。目前1,500萬元物業最多可借五成, 並需壓力測試, 以30年還款期計算, 最低入息要求為每月71,000元。若將按規放寬至七成, 並免去壓測, 所需首期將降低300萬元, 而最低入息要求則升至84,000元, 如夫婦兩人同為貸款人, 每人入息要求僅上升6,500元, 中產家庭應能負擔。

對於免去壓測會否增加金融體系風險, 筆者指出, 目前壓測以H按封頂位2.5厘, 計算每月供款入息比率(DTI); 有關比率不能逾50%。另外當利率增加3厘, 至5.5厘後, 比率不能逾60%。然而, 於未來數年接近零息的環境下, 仍以5.5厘利率計算壓測或已不合時宜。目前1,000萬元或以下物業做八成按揭, 首置客已可免去壓測, 政府應考慮將有關豁免延伸至1,000萬至1,500萬元物業, 同樣可收啟動換樓鏈、鼓勵市民生育之效。

子非魚

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