原業主疏忽釀水浸 準買家「踢契」權力大解構【星之谷專欄 – 東方日報】

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一名準業主近日在網上大呻,指臨收樓前夕上手業主疏忽,導致單位水浸不特止,更殃及公家地方及樓下單位。不少網民隨即「專家」上身,稱事主可以取消交易。其實事主「踢契」理據並不充分,只能繼續交易或選擇撻訂,惟如果想在收樓後保障自己,免受這些「手尾」影響,其實亦有方法。

該名準業主在網上討論區發文,稱自己收樓在即,原業主正預備搬走,惟拆洗衣機時忘記閂水喉,導致單位水浸,更湧至單位以外的公家地方,連樓下單位天花板亦有水漬。

原業主雖然致電準業主承認責任,並會向管理處及樓下單位業主表明承擔賠償,但事主仍然憂慮樓下單位日後一旦有滲水情況,到頭來都是向他追討。

不少網民認為業主可以選擇「踢契」,理據是二手樓買賣是雙方同意以物業現狀作交易,而水浸後的單位狀況改變,屬違反條款,甚至有網民認為可以要求原業主賠訂。

house flood

【要成功踢契 需涉業權瑕疵】

其實,買方於物業買賣期間進行「踢契」,難度可謂甚高,一般都需要涉及業權瑕疵方可進行。舉個例子,賣方於臨約聲明物業沒有僭建,惟驗樓時發現單位有結構性改動,買家即可「踢契」;或賣方身份為授權人,但其合法性被買方律師質疑,又未能聯絡到業主,亦有機會取消交易。

不過,如果是一些未構成重大影響的事件,例如簽署臨約時原業主保證會留下傢私、電器,但在驗收時卻未有兌現承諾,買家以此理由「踢契」成功機會則不大,只能在交易後透過民事索償。

回到今次事件,原則上一日未成交,原業主都要為單位所發生的事情負責,但正如上述所言,如果事件未對整個交易構成重大影響,「踢契」難度其實極高,買家反而可考慮事後透過民事訴訟,向原業主追討損失。

【扣起成交金額 為潛在損失撥備】

另一個方法是,如果買賣雙方均同意,交易時可由律師行負責從成交金額中扣起部分資金,作為該單位日後因是次水浸而產生的費用,包括維修及賠償等。

不過,困難之處是準業主未能計算到實際需要繳付的費用,買賣雙方恐難就扣起多少金額達成共識。即使原業主口頭承諾負責任,但口講口賠,一旦他賣樓後移民,猶如「甩線風箏」一去不返,新業主實難以追討。

Compensation deal

過去曾有其他屋苑業主因為喉管漏水,浸壞升降機而遭索償,維修費用過百萬元。如果將這個意外套用在上述事件,即簽署臨約後才發生,而原業主未有兌現承諾賠償,事主亦未能承擔維修費用,管理公司或會採取法律行動,令單位被「落釘」,事主日後出售物業時或會遇到困難。

為免夜長夢多,事主還有另一個選擇,就是忍痛撻訂,損失已繳付的訂金;但撻訂壞處是將來有機會被原業主追收賣樓時成交價差額,必須要三思而行。

子非魚

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