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【名家投稿】去槓桿

作者:

2019-02-15

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俗語有云「休息是為了走更遠的路」,適當地減少負債,降低槓桿比率,絕對是精明投資者應該做的工作。雖然美國聯儲局暗示今年加息機會不高,但管理風險對於長線投資非常重要,長期承受高風險會增大虧損的機會,也會加重投資其他項目的機會成本,因此適當時候去槓桿是務實的做法。

那物業投資如何可以去槓桿呢?最簡單的方法就是將物業賣出套現,清還銀行債務。這樣做的好處是可以即時享受到所賺取的現金回報,但缺點是無法繼續保有物業升值所帶來的利潤,而且會失去放租物業後的現金流。有什麼方法可以去槓桿同時享受現金流呢?秘訣就是轉按。現在買入物業時,銀行只提供最高六成按揭,如果需要作六成以上的按揭,需要向HKMC/QBE/AIG購買按揭保險。如果早年以高成數按揭買入物業,及後銀行對該物業的估價上升,在罰息期結束後,可以轉按到另一家銀行作六成按揭,若能夠在三年內免去按揭保險,就可以向有關單位申請退還部份款項。比如2017年1月以9成按揭買入單位A,承造300萬按揭,銀行罰息期為2年,2019年1月罰息期滿而物業A估價升值至500萬,就可以在2月把該物業轉按到另一家銀行承造六成按揭(300萬),從而賺取退保費及重做按揭的現金回贈。首年免去按揭保險可以退還原保費的40%,次年可退還25%,第三年可退還15%,如上述例子,物業A在承造按揭的第三年免去按揭保險,因此可獲退還原按保費的15%,值得注意的是,部份銀行可能不會自動幫忙申請退還按揭保費,為安全計,建議大家向承造按揭的銀行追問有關手續,以免錯失優惠。

另一點值得注意的是,轉按後需要借入的金額應計入已償還的本金,以單位A為例,由於2年還款期間有償還到本金,所以實際需要借入的金額應該比300萬少,假設2年後已償還本金9.6萬,需要承造的按揭金額為290.4萬,那麼物業A的估值只需要逹到484萬,就可以轉按到其他銀行敍造六成按揭(290.4萬),大家可以利用銀行提供的網上估價來評估自己的物業是否達標。

去槓桿是為了更長遠的投資機會,記得謹守財務紀律,注意借貸風險。

Happylittlec9

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