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名校密度——衡量樓價方程式揭倫敦「低水」社區【星之谷專欄 – 蘋果日報】

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2021-06-25

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在英國倫敦投資住宅，很多研究報告都提到位處校區的項目，長遠而言樓價都會跑贏，原因是全球家長蜂擁而至；而鄰近名校的話，平均溢價更達10%以上。不過，如何衡量校區樓價已經貼市或低水？筆者研究出一個名為「名校密度」相對樓價指數，可以反映倫敦部份地方名校頗多，但樓價嚴重低水，或對打算買英國樓投資者，或子女打算插班的家長有所啟示。

英國樓盤廣告一般都會標榜該區有幾多間英國教育局（Ofsted）評級為「Outstanding」（優秀）的公立學校（State School）；香港人熟悉的倫敦校區比如Barnet、Richmond等，確是名校林立，但不代表一定能入讀，例如每年收生人數比學位多的話，結果都是「爭崩頭」。

究竟倫敦哪些校區較容易入讀名校？筆者做了個研究，把多個著名校區的「Outstanding」級公立學校數目除以人口，得出「名校密度」——密度越低，入名校機會越高。值得注意的是，筆者只是計算公立學校，不計算Grammar School（重點學校）及私校。根據英國學校指南locrating.com，Grammar School收生除計算住所距離，還會審視考試成績；公立學校只計算住所距離和信仰等。

高名校密度學區樓價早已反映

得出的結果是，以「名校密度」計算，Richmond最佳——人口約20萬人，有28間「Outstanding」級學校，以每1萬人計密度為13.98；其次是Kensington，密度為13.23；接著是哈羅區（11.0）和Barnet（10.59）。港人熟悉的校區Kingston，名校密度僅8.86，排名跌出5名以外。

在投資角度而言，「名校密度」高，子女較容易入讀名校，因此家長願意付出較高租金租住物業。一些傳統名校區早已吸引投資客搶樓，繼而搶高樓價。以Kensington為例，優質校區毋庸置疑，惟平均樓價高達1,400萬港元，現時再衝入去這區買樓，性價比未必很高。

相比之下，不少校區「名校密度」雖然不及上述這些傳統名校區，但實際上只輸了一個「馬鼻」。以哈羅區為例，當地「名校密度」為11，但平均樓價僅400餘萬港元，平近一半有多，性價比毋庸置疑。Barnet平均樓價僅500餘萬港元，性價比也不錯，但不及哈羅區。

神隱社區斯勞性價比極高

在筆者統計下，有一個性價比極高的校區被人遺忘——就是倫敦斯勞（Slough）。雖然名校密度為8.5，略遜於Kingston，但平均樓價只是200餘萬港元，較傳統名校區近乎是「2折大特價」。

除公立學校外，斯勞有多間頂尖Grammar School，如果子女品學兼優，入讀機會非常高，但當然先決條件是要在當地有一個住址。如果能負擔昂貴學費，Eaton College更是全英國數一數二的私立學校。

斯勞區近日引來不少本地投資者的目光，除了是未被完全發掘的教育寶藏外，根據英國著名招聘網站Glassdoor，這個地方更被譽為全英國「最易搵工」的城市，尤其是資訊科技行業，預料疫情過後經濟反彈力極強。

上述「名校密度」適用於插班生，原因是只要在該區居住，而名校有學位空缺，便可以申請入讀；「名校密度」越高，找到學位機會便越大。不少香港家長近月臨急臨忙籌備移民，只要到這些地區，子女教育不成問題。

但如果子女是升小一或中一，入讀名校便容易得多，只要住所距離夠近，便能穩操勝券。locrating.com會列出每間學校的校網（Catchment）距離，如果住所在這個「雷達範圍」內，即代表2020年時居所距離相若，以及信仰等因素合適下，申請人能全數入讀該校。當然，每年校網範圍都有變化，但都有一定程度穩定性，參考價值極高。

子非魚

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