唐樓及50年以上樓齡按揭

唐樓及50年以上樓齡按揭
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沒有只有樓梯的唐樓,很多人以為較難申請按揭,其實只要理解銀行背後批核原則,六成以上高成數按揭亦有機會批出。

唐樓或舊樓可申請高成數按揭

唐樓申請六成按揭問題不大,如果是樓齡50年以下,一般可以借足八至九成按揭;例如九龍城不少樓齡只有20幾年的無唐樓,樓價400萬元或以下,都可以試批九成按揭。

有些唐樓則不容易申請八至九成高成數按揭,例如樓齡50年以上、樓宇質素較低,甚至是大廈出名多劏房,按揭成數可能會扣減一成。

不過一些高尚住宅區,例如何文田區唐樓,由於業主立案法團經常維修,保持大廈質素,樓價600萬元以下,大有機會獲批八成按揭。若果業主仍然擔心,建議先到銀行預批按揭,才簽臨約買樓。不過就算未能獲批高成數按揭,獲批六成按揭機會亦非常高。

唐樓戈或50年以上樓也可借足30年

還款期方面,如果要申請高成數按揭,大部分銀行還款期是以「75年減樓齡」,上限為30年。不過要留意,銀行還款期除了計算樓齡,也計算人齡,最盡是「80年減人齡」,上限同為30年,即使樓齡計可足30年,如果申請者是60歲,還款期最長只是20年。

還款期短,每月供款便會增加,最低入息要求也會上升;置業人士要計算一下,若果未能借足30年,入息能否通過壓力測試?通過才好簽署臨約。

不過如果借六成,有些銀行可以不計算樓齡,就算是60年樓也可以借足30年,不過當然業主年齡也要符合資格(80年減人齡)。

申請按揭,驗樓注意事項

如果買唐樓,銀行驗樓機會很大,因此要確保賣家在成交前,願意開門給估價行驗樓。雖然這是不成文規定,但建議要在臨約上寫清楚,以策萬全。驗樓的目的是視察單位有沒有僭建或結構性改動,比如改成劏房。一般輕微改動,例如改建開放式廚房,只要不涉及主力牆,都不會影響按揭。

很多唐樓設有平台,少不免有些僭建物例如簷篷,不過這些並不會影響高成數按揭。估價行一般會根據僭建規模計算「還原費用」,如果還原費只佔樓價很少百分比,一般都不會扣減按揭成數。

買唐樓或50年樓以上前要留意估價

最後,買唐樓要留意估價。很多時唐樓未能估足價,如果低於買入價太多,按證公司或會以估價計算按揭成數,亦即是「借唔足」。有些客人會在不同銀行估價,以為找到估足的銀行,並在那銀行申請按揭,便能借足,其實這是有風險,如果大部分銀行「估唔足」,按證公司有機會以自己估價計算按揭成數。

因此,如果準業主發現幾間銀行估價太低,與買入價相差很遠,申請高成數按揭前,建議先到銀行預批。

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http://www.metrodaily.hk/metro_columns/按揭奇難雜症系列:唐樓/

【星之谷專欄-都市日報】唐樓及50至60年樓齡按揭

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