四類店面商舖

四類店面商舖
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談到買舖小貼士,這裡先以一個例子說明。位於元朗的合益商場的「麗麗髮型屋」,在2017年7月份以1063萬售出,為什麼它值得這個市價?

用店面門口作分類,商舖有四類型:(一)位於街道的大單邊商舖;(二)一面坐向街道,另一面坐向商場的「雙面舖」;(三)向街的單面街舖;(四)商場內舖。四類商舖,同樣租值,市價亦有相當大的差異。

四類商舖之中,最值錢的當然是位於街道的大單邊商舖。以上述的「麗麗髮型屋」為例,假設它是一間「大單邊商舖」,以同樣租值同樣大小計算,它的市值應該為1200萬。

而事實上,「麗麗髮型屋」是既向商場又向街的「雙面舖」,由於商場會日久變舊,人流減少,所以它市值為1063萬略低於「大單邊商舖」。

假如它是純街舖而單面向街,基於門面狹窄,市價方面我評估約值850萬。再假設它是商場內舖,就大概只值600萬了。

至於租金回報上的差異,可舉另一例子分析。旺角廣華街1號地下18B舖,在2017年7月以2900萬成交,其租金厘數回報為2.86%。「向街舖」與「商場舖」的租金回報頗為不同。一般來說,向街舖的租金回報約2-3%;而「商場舖」的租金回報較高,約3-5%。

這是因為買入一間商舖,投資者往往考慮到20年後周邊環境的轉變,例如人流將增加或減少、舖位附近會否變得殘舊等等。「街舖」由於大門朝向人來人往的街道,永遠具備一定需求;但「商場舖」萬一整個商場經營不善,人流可能大大減少,令市價降低。商場舖由於市值偏低,租金回報便相應較高。

四類型商舖,回報各有不同,買舖時必須留意。

李根興博士
盛滙商舖基金管理有限公司創辦人及行政總裁

 

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