回應《買舊樓博收購》讀者的查詢(1)

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讀者Bri Chan 在星之谷地產Facebook專頁留言,查詢楓樹街15-17號的問題如下:「姐(即)係楓樹街15-17 相連號收購會好d? 」。很高興筆者的《買舊樓博收購》一文獲得回應,網友們如有查詢或指點,歡迎隨時在星之谷地產Facebook專頁留言提出。

唐樓街號及業權的關係

筆者到Google街景看過楓樹街15至17號大廈外型,是一般唐樓的款式,一般來說,唐樓都是一條樓梯上落(有些另有一條後門樓梯到後巷),然後每層到達數個單位(常見是一梯兩伙),但是,同樣的結構,普遍會發現以下三種情況,對於大廈業權及使用權的分配有極大的影響:

A) 左右兩個單位屬於同一地段之下,這情況下,單位地址通常寫成彌敦道100至102號3樓 A 室 及 100至102號3樓B室;

B) 左右兩個單位屬於同一地段之下,但地址以街號行先,並寫成彌敦道100號3樓,毗鄰的單位是彌敦道102號 3樓,這情況下,通常樓上的住宅單位亦會與原本的街號範圍相應,所以單位間格亦通常完全對稱;

C) 左右兩個街號的單位從地下到天台各自屬於不同的地段,各自從屬於獨立的業權。一般地址寫法以街號行先,例如彌敦道100號3樓,毗鄰的單位是彌敦道102號 3樓(即與B的寫法相同)。這類大廈,雖然左右單位屬於不同業權,但是公共空間部份(例如樓梯)需要與另一街號共用。

BC兩類大廈,雖然在地址寫法上看來一樣,不過在業權上非常不同,B類與一般單幢樓差不多,但C類那一種的業權比較複雜。因為雖然兩個街號的單位擁有獨立的業權,但卻共用了一條樓梯。這類單位,如果收購重建,雖然在業權上,收購了其中一個街號的8成業權理論上便可強拍該街號,但假如未能成功收購使用同一條樓梯的另一街號,實際上是不能重建的。因為無論如何,都需要將公共空間部份留給另一邊業立使用。

 

楓樹街15-17號的業權

所以在答覆讀者Bri Chan 查詢的楓樹街15至17號物業前,要先搞清楓樹街15 號及楓樹街17號是屬於那一類。筆者嘗試在有限的資源下,以免費獲得的資訊估計一下有關唐樓屬於以上ABC那一類型。

最簡單及可靠的方法是查詢土地註冊處的紀錄,我用分別用楓樹街15號及17號進行查冊(圖1及圖2),發現了兩者都在「THE REMAINING PORTION OF NEW KOWLOON INLAND LOT NO. 1291 」地段之下,所以「楓樹街15-17號」內的所有單位其實是在同一整體業權(地段)之下(B類)。不過,如想再進一步獲得業權資料及更確實一點,便需要付費購買查冊了。

圖1. 「楓樹街15號」所屬地段
圖2. 「楓樹街17號」所屬地段

 

再深入一點,當分別Click入楓樹街15號或17號的查冊內,會發現所顯示的物業層數及各層的單位均完全相同(圖3至圖6),住宅層均有出現15、15A及17,便更有信心評估該幢大廈是屬於同一業權之下了。

圖3. 楓樹街15號層數一覽
圖4. 楓樹街15號地下
圖5. 楓樹街17號6樓
圖6. 楓樹街15號8樓連天台

「楓樹街15號及17」其實整體是一座樓宇而不是相連街號,只不過名稱上用了兩個街號而有所誤會而已。打個比喻可能會較易理解,就以毗鄰的單幢樓布業大廈為例,布業大廈有11層高,各有A至D室,就業權的定義而言,「楓樹街15-17號」類似「布業大廈」,「楓樹街15-17號3樓15室」類似「布業大廈3樓A室」。所以讀者Bri Chan問題之中的「楓樹街15-17 相連號」並不是筆者所述的相連號情況。下一篇文章,筆者會在此個案上應用所謂的相連街號的適用情況,希望令讀者更易理解。

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