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回應《買舊樓博收購》讀者的查詢(2)

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2017-01-22

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在落注買舊樓博收購時，除了目標物業外，還應考慮有相連街號潛力的舊樓單位，就「楓樹街15-17號」而言，兩旁的「布業大廈」、「基隆街100號及楓樹街13A號」及「基隆街102-104號」均屬於考慮之列，這一篇將詳細討論。不過在考慮地理位置外，無論在發展商或散戶落注的角度看，舊樓重建的一個關鍵位就是在業權份數上，所以這一篇我先詳述如何查閱業權份數。譬如說，如能以相同價錢購買到相同面積但業權份數較多的單位，自然就會有較多的談判籌碼了。

在查詢業權份數時，如果想節省金錢，可以比較策略性的購買土地註冊紀錄，而不一定需要全幢大廈的單位都購買一份。例如唐樓，通常業權份數都會比較簡單，一個單位便是一份業權，所以購買一個看似業權有機會比較特別單位的查冊，便可以估計全幢大廈的業權分佈。假如想清晰一點，可以參考筆者製作一個全幢單位列表，比較容易掌握整體情況。

就「楓樹街15-17號」附近的樓宇而言，可能被考慮一拼收購重建的有「基隆街100號及楓樹街13A號」、「基隆街102-104號」及「布業大廈」，筆者嘗試勾出這幾幢大廈的單位分佈情況，示範如何估計業權分佈。

「楓樹街15-17號」的業權分佈

在上一篇內，已解釋了「楓樹街15-17號」應屬同一業權之下，這裏再深入介紹如何評估每戶業權。

在土地註冊紀錄上找到的單位分別有15號G樓及17號G樓(圖1)，而上面8層都分別有15、15A及17號，由於天台是屬於8F(圖2)，所以總共有26個單位。由於所佔的面積或物業價值不同，通常較大機會出現特殊業權份數的單位是地舖或連天台單位，所以可先購買17號8樓連天台的查冊(下表內粉紅色單位)。假如查冊上顯示了1/26份業權，已幾乎可肯定全幢大廈26個單位擁有相同業權份數了；假如顯示了1/28，便可能是地舖各佔兩份(2×2份)，其餘所有住宅(24個)單位各一，這情況便應考慮再購買地舖的查冊看看地舖的業權(黃色)；假如8樓連天台擁有2/29，便可能是頂樓連天台單位各佔兩份(3×2份)，其餘各一(23份)，共29份。假如業權份數不如上述般簡單，就需要每款不同單位編號的單位都要購買一份查冊以便評估了。

「楓樹街15-17號」單位分佈

	15	15A	17
RF	8F連天台	8F連天台	8F連天台
8F	✓	✓	✓
7F	✓	✓	✓
6F	✓	✓	✓
5F	✓	✓	✓
4F	✓	✓	✓
3F	✓	✓	✓
2F	✓	✓	✓
1F	✓	✓	✓
G	✓	–	✓

「基隆街100號及楓樹街13A號」的業權分佈

毗鄰「楓樹街15-17號」而在基隆街方向的一幢5層高唐樓，根據成交網的紀錄分為「基隆街100號」及「楓樹街13A號(華楓樓)」。依外觀看，該兩個街號的單位應是共用在楓樹街的入口，如以筆者的ABC類分，就成交紀錄看似是屬於C類(每個街號單位擁有獨立業權，但有公共空間部份)。不過，在土地註冊處的紀錄上，查詢「基隆街100號」或「楓樹街13A號」時，原來都屬於同一地段「THE REMAINING PORTION OF NEW KOWLOON INLAND LOT NO. 1739」(圖3及圖4)，所以應屬於B類，應理解成同一座大廈。

這座大廈從地下到5F連天台均是每層各兩個單位，共12個單位，那麼如購買5F連天台的查冊見到業權份數是1/12的話，便幾可肯定是各單位所佔業權均等。假如查到的業權份數比較難以理解，便應就不同類型的單位取樣查一下業權份數。

「基隆街100號及楓樹街13A號」單位分佈

	基隆街100號	楓樹街13A號
RF	5F連天台	5F連天台
5F	✓	✓
4F	✓	✓
3F	✓	✓
2F	✓	✓
1F	✓	✓
G	✓	✓

「基隆街102-104號」的業權分佈

再過一座，是「基隆街102-104號」，兩個街號均屬於同一地段「NEW KOWLOON INLAND LOT NO. 5507」，所以亦屬B類，全幢在同一業權之下。有趣的是，該大廈地下分為A / B舖，1F至5F各分A / B / C室，但只有5A及5B室有連天台(圖5)，而5C室對上的天台是獨立業權，不知道是當初發展時已這樣分，還是後來5C業主自己從天台分出來。如以獨立業權單位計，這幢大廈共有18個單位(其中一個只是天台)。