回應《買舊樓博收購》讀者的查詢(2)

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在落注買舊樓博收購時,除了目標物業外,還應考慮有相連街號潛力的舊樓單位,就「楓樹街15-17號」而言,兩旁的「布業大廈」、「基隆街100號及楓樹街13A號」及「基隆街102-104號」均屬於考慮之列,這一篇將詳細討論。不過在考慮地理位置外,無論在發展商或散戶落注的角度看,舊樓重建的一個關鍵位就是在業權份數上,所以這一篇我先詳述如何查閱業權份數。譬如說,如能以相同價錢購買到相同面積但業權份數較多的單位,自然就會有較多的談判籌碼了。

在查詢業權份數時,如果想節省金錢,可以比較策略性的購買土地註冊紀錄,而不一定需要全幢大廈的單位都購買一份。例如唐樓,通常業權份數都會比較簡單,一個單位便是一份業權,所以購買一個看似業權有機會比較特別單位的查冊,便可以估計全幢大廈的業權分佈。假如想清晰一點,可以參考筆者製作一個全幢單位列表,比較容易掌握整體情況。

就「楓樹街15-17號」附近的樓宇而言,可能被考慮一拼收購重建的有「基隆街100號及楓樹街13A號」、「基隆街102-104號」及「布業大廈」,筆者嘗試勾出這幾幢大廈的單位分佈情況,示範如何估計業權分佈。

 

「楓樹街15-17號」的業權分佈

在上一篇內,已解釋了「楓樹街15-17號」應屬同一業權之下,這裏再深入介紹如何評估每戶業權。

圖1 楓樹街15-17號 GF
圖2 楓樹街15-17號 8F(連天台)

在土地註冊紀錄上找到的單位分別有15號G樓及17號G樓(圖1),而上面8層都分別有15、15A及17號,由於天台是屬於8F(圖2),所以總共有26個單位。由於所佔的面積或物業價值不同,通常較大機會出現特殊業權份數的單位是地舖或連天台單位,所以可先購買17號8樓連天台的查冊(下表內粉紅色單位)。假如查冊上顯示了1/26份業權,已幾乎可肯定全幢大廈26個單位擁有相同業權份數了;假如顯示了1/28,便可能是地舖各佔兩份(2×2份),其餘所有住宅(24個)單位各一,這情況便應考慮再購買地舖的查冊看看地舖的業權(黃色);假如8樓連天台擁有2/29,便可能是頂樓連天台單位各佔兩份(3×2份),其餘各一(23份),共29份。假如業權份數不如上述般簡單,就需要每款不同單位編號的單位都要購買一份查冊以便評估了。

 

「楓樹街15-17號」單位分佈

15 15A 17
RF 8F連天台 8F連天台 8F連天台
8F
7F
6F
5F
4F
3F
2F
1F
G

 

 

「基隆街100號及楓樹街13A號」的業權分佈

毗鄰「楓樹街15-17號」而在基隆街方向的一幢5層高唐樓,根據成交網的紀錄分為「基隆街100號」及「楓樹街13A號(華楓樓)」。依外觀看,該兩個街號的單位應是共用在楓樹街的入口,如以筆者的ABC類分,就成交紀錄看似是屬於C類(每個街號單位擁有獨立業權,但有公共空間部份)。不過,在土地註冊處的紀錄上,查詢「基隆街100號」或「楓樹街13A號」時,原來都屬於同一地段「THE REMAINING PORTION OF NEW KOWLOON INLAND LOT NO. 1739」(圖3及圖4),所以應屬於B類,應理解成同一座大廈。

圖3 基隆街100號 地段
圖4 楓樹街13A號 地段

這座大廈從地下到5F連天台均是每層各兩個單位,共12個單位,那麼如購買5F連天台的查冊見到業權份數是1/12的話,便幾可肯定是各單位所佔業權均等。假如查到的業權份數比較難以理解,便應就不同類型的單位取樣查一下業權份數。

 

「基隆街100號及楓樹街13A號」單位分佈

基隆街100號 楓樹街13A號
RF 5F連天台 5F連天台
5F
4F
3F
2F
1F
G

 

「基隆街102-104號」的業權分佈

再過一座,是「基隆街102-104號」,兩個街號均屬於同一地段「NEW KOWLOON INLAND LOT NO. 5507」,所以亦屬B類,全幢在同一業權之下。有趣的是,該大廈地下分為A / B舖,1F至5F各分A / B / C室,但只有5A及5B室有連天台(圖5),而5C室對上的天台是獨立業權,不知道是當初發展時已這樣分,還是後來5C業主自己從天台分出來。如以獨立業權單位計,這幢大廈共有18個單位(其中一個只是天台)。

圖5基隆街102-104號 5F

所以如要查詢這座大廈的業權分佈,最好查閱5A室(連天台)及5C室,相信會比較容易評估。

 

「基隆街102-104號」的單位分佈

A B C
RF 5F連天台 5F連天台
5F
4F
3F
2F
1F
G

 

「布業大廈」的業權

由於布業大廈樓高11層,每層有四個單位,已用地積比率看來相當高,業權數目相當多,而樓齡只有40年,獲收購重建的機會不大,所以筆者不作研究了。

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