回應《買舊樓博收購》讀者的查詢(3)

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筆者經常重提地積比率上限的重要性,這一篇將詳述「楓樹街15-17號」週邊的大廈一拼發展對於整體地積比率的影響。圖1分別用不同顏色的方框標示了該範圍內的四座大廈,分別以橙色標示了布業大廈、綠色標示了「楓樹街15-17號」、紅色標示了「基隆街100號及楓樹街13A號」及藍色標示了「基隆街102-104號」。

 地積比率上限

「楓樹街15-17號」毗鄰的「基隆街100號及楓樹街13A號」處於街角,而「楓樹街15至17號」處於街中間,正是本文所說的兩面向街與一面向街地盤之別。假如各自重建的話,「基隆街100號及楓樹街13A號」的地積比率上限應會比「楓樹街15-17號」高,但是要注意兩個表,以下表1列明,在九龍及新九龍的地積比率劃一為7.5倍。但在表4裏,地積比率上限除了受所處地區及鄰接街道的環境影響外,還會受新建樓宇高度影響。假如建築物高度不超越55米(大約18至20層樓高,是近期蚊型重建盤的常見樓層數目,有機會再詳述原因),甲(一面向街) / 乙(街角) /丙(三面向街)類地盤的最高住用地積比率是6.3 / 7 / 7.5倍,即是如「楓樹街15-17號」連著「基隆街100號及楓樹街13A號」一起發展,地積比率將由甲類地盤的6.3倍提升至乙類的7倍,而如果與布業大廈一起發展,將提升至丙類的7.5倍。

1 : 最高住用地積比率 – 主要市區

http://www.pland.gov.hk/pland_tc/tech_doc/hkpsg/full/ch2/ch2_tbl_1.htm

4 : 載於《建築物(規劃)規例》附表1的不同高度住用建築物的准許最大上蓋面積百分率及最高地積比率

http://www.pland.gov.hk/pland_tc/tech_doc/hkpsg/full/ch2/ch2_tbl_4.htm 

收購潛力

上文說到布業大廈的收購潛力不大,所以本文只以「楓樹街15-17號」、「基隆街100號及楓樹街13A號」及「基隆街102-104號」作為考慮,三座大廈各有千秋,以下列表集合了本篇的數據。

 

楓樹街15-17號 基隆街100號及楓樹街13A號 基隆街102-104號
樓齡 54 51 43(未達強拍條件)
向街 楓樹街 楓樹街及基隆街 基隆街
單位數目 26 12 18
層數(連地下不連天台) 9 6 6

 

 

  1. 「楓樹街15-17號」

讀者Bri Chan 查詢的「楓樹街15-17號」,在收購潛力來說其實不是太理想,樓齡54年,雖然已達強拍門檻,但是,地盤本身只一面向街,地積比上限較低;層數已有9層(連地下),地積比率相信已用突,對於巿建慣性的劃一收購價來說,收購成本對比重建價值是一個頗大的負擔;戶數達26伙,所謂人多口雜,要達成一致被收購的終極協議並不容易。

2. 「基隆街100號及楓樹街13A號」

以三座大廈來說,其實「基隆街100號及楓樹街13A號」的收購潛力會較大,首先樓齡51年,已達強拍條件;地盤本身兩面向街,地積比率上限較高,亦可提升相連地盤的地積比率;層數只有6層(連地下),已使用的地積比率較低;戶數少,容易低調地進行收購。唯一挑剔的是,地盤形狀比較窄長,假如獨立發展的話,將來建成的物業實用率成疑,建築工程期間的工地太窄也難以放置重型機械。但如配合「楓樹街15-17」或「基隆街102-104號」,作為一個街角物業,是一個非常有效提升週邊發展潛力的地段。

另外,從成交紀錄看,「基隆街100號及楓樹街13A號」的成交極度疏落,其中的可能原因是業主們都已移民外地,或者本身業權集中沒有放出巿場,散戶要覓得放盤相信並不容易,當中詳情,相信要熟悉該區的地膽代理才清楚了。

3.「基隆街102-104號」

「基隆街102-104號」的層數只有6層(連地下),已使用的地積比率較低;單位數目18個不算太多;最大的問題是樓齡只有43年,未達強拍門檻,要望發展商能在城規會獲得特別許可之類,否則便需坐貨數年了。

圖1. 位置圖

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