地產

回應《買舊樓博收購》讀者的查詢(3)

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2017-01-22

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筆者經常重提地積比率上限的重要性，這一篇將詳述「楓樹街15-17號」週邊的大廈一拼發展對於整體地積比率的影響。圖1分別用不同顏色的方框標示了該範圍內的四座大廈，分別以橙色標示了布業大廈、綠色標示了「楓樹街15-17號」、紅色標示了「基隆街100號及楓樹街13A號」及藍色標示了「基隆街102-104號」。

地積比率上限

「楓樹街15-17號」毗鄰的「基隆街100號及楓樹街13A號」處於街角，而「楓樹街15至17號」處於街中間，正是本文所說的兩面向街與一面向街地盤之別。假如各自重建的話，「基隆街100號及楓樹街13A號」的地積比率上限應會比「楓樹街15-17號」高，但是要注意兩個表，以下表1列明，在九龍及新九龍的地積比率劃一為7.5倍。但在表4裏，地積比率上限除了受所處地區及鄰接街道的環境影響外，還會受新建樓宇高度影響。假如建築物高度不超越55米(大約18至20層樓高，是近期蚊型重建盤的常見樓層數目，有機會再詳述原因)，甲(一面向街) / 乙(街角) /丙(三面向街)類地盤的最高住用地積比率是6.3 / 7 / 7.5倍，即是如「楓樹街15-17號」連著「基隆街100號及楓樹街13A號」一起發展，地積比率將由甲類地盤的6.3倍提升至乙類的7倍，而如果與布業大廈一起發展，將提升至丙類的7.5倍。

表1 : 最高住用地積比率 – 主要市區

pland.gov.hk/pland_tc/tech_doc/hkpsg/full/pdf/ch2.pdf

表4 : 載於《建築物(規劃)規例》附表1的不同高度住用建築物的准許最大上蓋面積百分率及最高地積比率

pland.gov.hk/pland_tc/tech_doc/hkpsg/full/pdf/ch2.pdf

收購潛力

上文說到布業大廈的收購潛力不大，所以本文只以「楓樹街15-17號」、「基隆街100號及楓樹街13A號」及「基隆街102-104號」作為考慮，三座大廈各有千秋，以下列表集合了本篇的數據。

	楓樹街15-17號	基隆街100號及楓樹街13A號	基隆街102-104號
樓齡	54	51	43(未達強拍條件)
向街	楓樹街	楓樹街及基隆街	基隆街
單位數目	26	12	18
層數(連地下不連天台)	9	6	6

「楓樹街15-17號」

讀者Bri Chan 查詢的「楓樹街15-17號」，在收購潛力來說其實不是太理想，樓齡54年，雖然已達強拍門檻，但是，地盤本身只一面向街，地積比上限較低；層數已有9層(連地下)，地積比率相信已用突，對於巿建慣性的劃一收購價來說，收購成本對比重建價值是一個頗大的負擔；戶數達26伙，所謂人多口雜，要達成一致被收購的終極協議並不容易。

2. 「基隆街100號及楓樹街13A號」

以三座大廈來說，其實「基隆街100號及楓樹街13A號」的收購潛力會較大，首先樓齡51年，已達強拍條件；地盤本身兩面向街，地積比率上限較高，亦可提升相連地盤的地積比率；層數只有6層(連地下)，已使用的地積比率較低；戶數少，容易低調地進行收購。唯一挑剔的是，地盤形狀比較窄長，假如獨立發展的話，將來建成的物業實用率成疑，建築工程期間的工地太窄也難以放置重型機械。但如配合「楓樹街15-17」或「基隆街102-104號」，作為一個街角物業，是一個非常有效提升週邊發展潛力的地段。

另外，從成交紀錄看，「基隆街100號及楓樹街13A號」的成交極度疏落，其中的可能原因是業主們都已移民外地，或者本身業權集中沒有放出巿場，散戶要覓得放盤相信並不容易，當中詳情，相信要熟悉該區的地膽代理才清楚了。

3.「基隆街102-104號」

「基隆街102-104號」的層數只有6層(連地下)，已使用的地積比率較低；單位數目18個不算太多；最大的問題是樓齡只有43年，未達強拍門檻，要望發展商能在城規會獲得特別許可之類，否則便需坐貨數年了。