【蘋果日報－星之谷專欄】筆者從事按揭轉介多年，近年經常有夫妻詢問一個情況——夫妻擁有物業，但物業是由丈夫持有，趁樓價高企，加按套現，給妻子作為首期用來「首置買樓」，這是常見物業「一開二」做法，但問題有兩個：1.妻子買800萬元樓，按揭保險公司能否批高成數按揭；2.妻子買樓是否符合自住用途？
市場上有3間按保公司，包括按揭證券公司、昆士蘭按保（QBE）及美亞保險（AIG），其審批按揭保險原則基本相同，就是所購入的物業必須是自住用途。如本身兩夫妻沒有物業，新購物業作自住用途是理所當然。可是，如丈夫已有一間物業，太太再購物業時，便需要有一個合理的理由購入新物業是一起搬進去住，按揭保險公司不會接受夫妻分開居住，或者新購物業並非當作主要居所的。
註: 特首於2019年10月16日發表的施政報告宣佈了放寬按揭成數，新舊制下按揭保險計劃詳情，請看2019 施政報告最新按揭成數懶人包
按保會調查貸款人或配偶有無其他物業
有些人可能想，如丈夫個人擁有的物業在申請按揭時，並沒有以太太作為擔保人（因此信貸紀錄查閱不到），太太再買新一層做按揭便神不知鬼不覺。其實，兩夫妻的瓜葛千絲萬縷，在各種文件上都有機會出現兩人之間的關係，銀行彈指之間便會得悉。
申請按揭時，申請人需要填報現時住址，該住宅是租用、自置或是由家人提供，申請人須如實申報。另外，在申請人的環聯信貸紀錄上，會列出曾經使用過的通訊地址，也有銀行會就以上所有地址作出查冊，同時稅單如聯名也有配偶的名稱。如有懷疑，按保可能會要求申請人交代與該些單位業主的關係，丈夫擁有物業一事便無所遁形，不要抱有僥幸心理。
業主須向按保公司解釋
有不少客人向筆者分享，遇到這些問題時，他們都提出種種不同理由向按保公司解釋，例如新物業更加接近子女校網；或鄰近上班地點；或是家庭需要換樓，舊物業將會出售；或留給年老家人居住等。
這些理由貌似合理，但按保公司有權選擇不相信，拒絕批出高成數按揭，故此總的來說，批核機會只是50/50而已。有時候，按保公司猶如法證會計師，例如客人聲稱新買一層自住樓是希望鄰近心儀校網，惟舊物業實用面積近1,000呎，新物業只是200呎劏房，很難令按保公司信服新物業用途是「自住」，最終拒批也是正常做法。
如果真的因校網而需要換樓或買多層，申請者可以嘗試提供多些資料予按保公司，例如子女入學證。按保公司無權主動收集這些資料，但準買家自願提供，相信會增加獲批高成數按揭機會
提供資料增審批機會
換個角度，假設老公名下物業原來是出租用途，老婆買新樓的確是自住用，假設按保公司知悉這個情況，批出新樓高成數按揭機會反而更大，原因是若果老公是合法出租，即按揭成數在五成或以下，有租約兼打釐印，那是家庭收入來源之一，家庭需要再覓新一層物業自住用，是合理不過，筆者曾看見不少成功個案。
在未有15%買家印花稅之前，筆者也見過就算同一人持有兩層物業，一層是收租，一層是自住，後者也可以申請到八成按揭；而且租金可以計收入，有助通過壓力測試。不過先利申，以前成功獲批的個案，不代表今天一定批到，一切以按保公司及銀行批核結果為準。
最後建議，如果符合以上情況，準買家應先到銀行及按保公司申請預批，才好簽臨約買樓，而且最好三間按保公司都申請預批，以策萬全。
子非魚
星之谷按揭轉介
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190413/59481005
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