【名家投稿】小資女手記:女生住屋手冊 (下)

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上回提到一些關於現在租務的市況,以及與地產經紀溝通的大方向。至於查冊核實業主身分、如何避免租到凶宅、簽睇樓紙條款等問題,各項硬資訊實在難以在此逐一列明。各位租屋新手宜花功夫多做功課,學到的地產知識是終身受用。

議租技巧

議租方面,除了可以嘗試要求業主降低租金之外,按金、退租通知期、免租期、家電維修責任、水電煤由哪一方承擔等,大部分上述條件都可以換做金額量化計算。新手宜仔細了解各項條款,熟手的租屋人士則宜從一開始就向經紀或業主表明自己的框架。雖然條款比較多,但適宜盡量一次過溝通,不宜無限延長。因為議租技巧上,除了有漂亮穩定職業的收入證明之外,業主考慮是否減低租金時,租客性格也是要點。換著如果你是一位業主,租客的性格十分麻煩,出租後每兩星期要你幫忙換這個修那個,然後你需要全家動員或者出錢外判這些額外工作給其他人,換著你也不願意減租吧。在這些時候,中介經紀是否能夠圓滑地排難解紛亦非常重要。

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租金扣稅新制 或推高租屋意欲

文章刊登前的數天,財政司司長發布了新一輪「財政預算案」,預算案中建議設立「住宅租金開支扣除」。內容就是提供扣稅額給所有沒有自置物業的住宅租戶,可以申報租金作為扣稅額,扣除上限為10萬元。對於沒有手持物業的人來說,租屋的吸引力似乎又提高了一些。不過留意此扣稅額只會對沒有手持物業的朋友發揮作用。政府設立相關租金扣稅額,並非全數可以直接扣稅的意思。譬如本人有剛剛好10萬元可課稅的收入,根據香港稅制,需要交首5萬x2% + 次5萬x6%,等如課稅4000元。扣減掉10萬元租金免稅額後就可以完全不用交稅。簡單來說,就是假設你年課稅金額在4000 元或以下,如你一直租屋而沒有持有物業,那麼你在新制度實施後就會完全不用課稅。而即使本人有最少10萬元可課稅的收入達到最高的17%個人入息課稅稅階,即是用盡新設租金扣稅額的威力,最多亦只會減少課稅1.7萬元。

簽租約與打釐印

一直以來都有一批租客都會以租約來申請公司住屋津貼,因此除了業主主動打釐印之外,其實稅局一直以來也有其他渠道得知物業是否用作出租用途。不過政府此項新政策,對打擊偷雞出租,出租後沒有打釐印來避稅的情況似乎將會非常有效。因而預料會帶來非常大額的稅務收入。雖然有網民預料,措施可能反而會令「打釐印個啲租盤即刻加價」。不過筆者倒覺得,為租約打釐印的目的其實是保障雙方的權益。因此如果換著是我租屋,我一開始就必然會要求簽約後打釐印。依作者看來,如果本身業主每次出租也有打釐印合法正常報稅的話,即使政策實施,市況甚弱的情況下也沒有很大的誘因要加租。

表妹

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作者表妹—從事專職醫療行業,某商會前主席,閒時本只愛待在家嘻嘻哈哈,得前輩指點踏上買磚頭之路,繼而認識一班志同道合的朋友創立商會,希望以輕鬆的女性角度分享財富與人脈槓桿之道