【名家投稿】小資女手記：女生住屋手冊 (下)

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2022-03-01

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上回提到一些關於現在租務的市況，以及與地產經紀溝通的大方向。至於查冊核實業主身分、如何避免租到凶宅、簽睇樓紙條款等問題，各項硬資訊實在難以在此逐一列明。各位租屋新手宜花功夫多做功課，學到的地產知識是終身受用。

議租技巧

議租方面，除了可以嘗試要求業主降低租金之外，按金、退租通知期、免租期、家電維修責任、水電煤由哪一方承擔等，大部分上述條件都可以換做金額量化計算。新手宜仔細了解各項條款，熟手的租屋人士則宜從一開始就向經紀或業主表明自己的框架。雖然條款比較多，但適宜盡量一次過溝通，不宜無限延長。因為議租技巧上，除了有漂亮穩定職業的收入證明之外，業主考慮是否減低租金時，租客性格也是要點。換著如果你是一位業主，租客的性格十分麻煩，出租後每兩星期要你幫忙換這個修那個，然後你需要全家動員或者出錢外判這些額外工作給其他人，換著你也不願意減租吧。在這些時候，中介經紀是否能夠圓滑地排難解紛亦非常重要。

租金扣稅新制或推高租屋意欲

文章刊登前的數天，財政司司長發布了新一輪「財政預算案」，預算案中建議設立「住宅租金開支扣除」。內容就是提供扣稅額給所有沒有自置物業的住宅租戶，可以申報租金作為扣稅額，扣除上限為10萬元。對於沒有手持物業的人來說，租屋的吸引力似乎又提高了一些。不過留意此扣稅額只會對沒有手持物業的朋友發揮作用。政府設立相關租金扣稅額，並非全數可以直接扣稅的意思。譬如本人有剛剛好10萬元可課稅的收入，根據香港稅制，需要交首5萬x2% + 次5萬x6%，等如課稅4000元。扣減掉10萬元租金免稅額後就可以完全不用交稅。簡單來說，就是假設你年課稅金額在4000 元或以下，如你一直租屋而沒有持有物業，那麼你在新制度實施後就會完全不用課稅。而即使本人有最少10萬元可課稅的收入達到最高的17%個人入息課稅稅階，即是用盡新設租金扣稅額的威力，最多亦只會減少課稅1.7萬元。

簽租約與打釐印

一直以來都有一批租客都會以租約來申請公司住屋津貼，因此除了業主主動打釐印之外，其實稅局一直以來也有其他渠道得知物業是否用作出租用途。不過政府此項新政策，對打擊偷雞出租，出租後沒有打釐印來避稅的情況似乎將會非常有效。因而預料會帶來非常大額的稅務收入。雖然有網民預料，措施可能反而會令「打釐印個啲租盤即刻加價」。不過筆者倒覺得，為租約打釐印的目的其實是保障雙方的權益。因此如果換著是我租屋，我一開始就必然會要求簽約後打釐印。依作者看來，如果本身業主每次出租也有打釐印合法正常報稅的話，即使政策實施，市況甚弱的情況下也沒有很大的誘因要加租。

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