按揭入門

加了封頂位，轉按會貴左利息的3大盲點

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2018-08-14

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【頭條日報星之谷專欄】上周初開始，本港各大銀行陸續宣佈調高按揭息率，新造P按調升0.1%，新造H按封頂位則調升0.2%。按過往幾年慣例，銀行會就個別情況，對H按封頂位批出與P按一致息率，所以筆者相信，短期內H按封頂位將回調。不少人會想，新造按息調升，轉按豈不是無着數？筆者就此列出常見三大盲點。

盲點一是加息0.1%，30年按便多了3%利息？表面看來，上述問題就像一加一等如二般顯淺。可是，由於息隨本減關係，粗略計算30年間的實際利息開支，只是多原貸款額的1.5%。在轉按時，可以獲得等值貸款額約2%的現金回贈，即使因轉按而調高0.1%按息，回贈也足夠補償多付利息。

盲點二是每月供款多了許多？息隨本減的概念也許太難解讀，用每月供款便容易得多。就以100萬元貸款額及30年供款期計算，在加息前按息2.15%，月供3771.7元；加息後2.25%，月供3822.5元。30年下來，總供款額只多出17712元，但2%回贈已有20000元，早早便拿了二萬多元，去攤長30年還多1.7萬元的供款，假如貸款額達300萬，差額已足以支付律師費。

盲點三是按息調升至2.25%，那供款豈不是增加了？要公平比較兩者差距，也應將現金回贈考慮在內。假如申請人從新銀行提取總值原按揭金額款項，實際供款不升反跌。以原按揭欠款100萬元，尚欠25年為例，轉按至新銀行申請100萬元貸款，原按揭欠100萬元，按息2.15%，供款期25年，每月還款4312元。新做按揭98萬元，按息2.25%，同樣採用25年供款，每月還款將降至4274元。

雖然按揭利息增加，但假如將回贈金額也計算在內，無論用何種角度看，轉按仍然有着數。