【都市日報 星之谷專欄】居屋九成半按揭迷思

【都市日報 星之谷專欄】居屋九成半按揭迷思
房委會天頌苑貨尾居屋
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樓價急升,私樓市場上車難,很多準買家將目光轉至居屋市場,原因是以為居屋必定可以申請九成半按揭及貸款期最長25年,事實並非如此。

綠表居屋最多可做九成半按揭,原因是政府願意擔保,貸款風險減低,銀行才願意承做。不過,由居屋首次出售日起計算,政府最長擔保30年,往後逐年遞減,銀行則會計算擔保年期剩餘多少,決定是否批出準買家心水的按揭成數及還款期,以確保擔保期完結後,貸款額最多為物業買入價六成。

這個概念似乎有些複雜,筆者舉個簡單例子。假設綠表買家A想買入一層500萬元二手居屋,該居屋由首次出售日至今已經23年,即政府擔保期只餘下7年(30年減23年),如果銀行借九成半按揭,還款期長達25年,7年後貸款餘額為366萬元,按揭成數為約73%,未回到樓價六成以下要求,銀行未能批出。

如果買家A仍希望以九成半按揭買入該二手居屋,可縮短還款期,令7年內貸款餘額能夠降到六成。據按揭計算機,整個還款期須縮短至17年,7年後貸款餘額為300萬元,按揭成數降至六成,銀行才願意批出這項申請。若買家A首期預算較多,可借八成按揭,還款期則拉長至25年,意味買家A必須在高成數按揭及長還款年期兩者之間作出取捨。

基本上,1999年之後出售的居屋都可做足九成半按揭,還款期長達25年;但1999年前出售的居屋,買家若希望同時獲得九成半按揭及25年還款期,實在有困難。

居屋按揭利率劃一以P按計算,視乎銀行採用「大P」或「細P」,其計算利率算式分別為P-3.1厘及P-2.85厘,兩者實際利率均為2.15厘。現時申請居屋按揭,現金回贈可高達1.9%;如經按揭中介更有額外獎賞,但須留意,根據金管局指引,如現金回贈超過1%,銀行及中介獎賞都要扣減貸款額,令按揭成數低於九成半。

最後提醒讀者,綠表居屋雖然可借九成半按揭,但買入時要先付一成「大訂」予賣家,按揭完成可取回半成首期。若想知道不同樓齡綠表居屋的按揭成數及還款期組合,可聯絡筆者查詢,費用全免。

子非魚
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