樓價急升,私樓市場上車難,很多準買家將目光轉至居屋市場,原因是以為居屋必定可以申請九成半按揭及貸款期最長25年,事實並非如此。
綠表居屋最多可做九成半按揭,原因是政府願意擔保,貸款風險減低,銀行才願意承做。不過,由居屋首次出售日起計算,政府最長擔保30年,往後逐年遞減,銀行則會計算擔保年期剩餘多少,決定是否批出準買家心水的按揭成數及還款期,以確保擔保期完結後,貸款額最多為物業買入價六成。
這個概念似乎有些複雜,筆者舉個簡單例子。假設綠表買家A想買入一層500萬元二手居屋,該居屋由首次出售日至今已經23年,即政府擔保期只餘下7年(30年減23年),如果銀行借九成半按揭,還款期長達25年,7年後貸款餘額為366萬元,按揭成數為約73%,未回到樓價六成以下要求,銀行未能批出。
如果買家A仍希望以九成半按揭買入該二手居屋,可縮短還款期,令7年內貸款餘額能夠降到六成。據按揭計算機,整個還款期須縮短至17年,7年後貸款餘額為300萬元,按揭成數降至六成,銀行才願意批出這項申請。若買家A首期預算較多,可借八成按揭,還款期則拉長至25年,意味買家A必須在高成數按揭及長還款年期兩者之間作出取捨。
基本上,1999年之後出售的居屋都可做足九成半按揭,還款期長達25年;但1999年前出售的居屋,買家若希望同時獲得九成半按揭及25年還款期,實在有困難。
居屋按揭利率劃一以P按計算,視乎銀行採用「大P」或「細P」,其計算利率算式分別為P-3.1厘及P-2.85厘,兩者實際利率均為2.15厘。現時申請居屋按揭,現金回贈可高達1.9%;如經按揭中介更有額外獎賞,但須留意,根據金管局指引,如現金回贈超過1%,銀行及中介獎賞都要扣減貸款額,令按揭成數低於九成半。
最後提醒讀者,綠表居屋雖然可借九成半按揭,但買入時要先付一成「大訂」予賣家,按揭完成可取回半成首期。若想知道不同樓齡綠表居屋的按揭成數及還款期組合,可聯絡筆者查詢,費用全免。
子非魚
(逢周五見報)
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
推薦文章:【3月5日更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較
推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!
想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報
苟姑娘教你如何選擇按揭中介:
關於我們
免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:- 環聯(Transunion, 「TU」)正式合作伙伴
- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2020傑出物業按揭轉介」大獎
- 榮獲香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書,在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄,包括蘋果日報、東方日報、經濟一週、南華早報、頭條日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目:「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送,平均收視率16點
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1500客戶留言,讚揚我們的服務,並給與5星評分