樓價急升，私樓市場上車難，很多準買家將目光轉至居屋市場，原因是以為居屋必定可以申請九成半按揭及貸款期最長25年，事實並非如此。
綠表居屋最多可做九成半按揭，原因是政府願意擔保，貸款風險減低，銀行才願意承做。不過，由居屋首次出售日起計算，政府最長擔保30年，往後逐年遞減，銀行則會計算擔保年期剩餘多少，決定是否批出準買家心水的按揭成數及還款期，以確保擔保期完結後，貸款額最多為物業買入價六成。
這個概念似乎有些複雜，筆者舉個簡單例子。假設綠表買家A想買入一層500萬元二手居屋，該居屋由首次出售日至今已經23年，即政府擔保期只餘下7年(30年減23年)，如果銀行借九成半按揭，還款期長達25年，7年後貸款餘額為366萬元，按揭成數為約73%，未回到樓價六成以下要求，銀行未能批出。
如果買家A仍希望以九成半按揭買入該二手居屋，可縮短還款期，令7年內貸款餘額能夠降到六成。據按揭計算機，整個還款期須縮短至17年，7年後貸款餘額為300萬元，按揭成數降至六成，銀行才願意批出這項申請。若買家A首期預算較多，可借八成按揭，還款期則拉長至25年，意味買家A必須在高成數按揭及長還款年期兩者之間作出取捨。
基本上，1999年之後出售的居屋都可做足九成半按揭，還款期長達25年；但1999年前出售的居屋，買家若希望同時獲得九成半按揭及25年還款期，實在有困難。
居屋按揭利率劃一以P按計算，視乎銀行採用「大P」或「細P」，其計算利率算式分別為P-3.1厘及P-2.85厘，兩者實際利率均為2.15厘。現時申請居屋按揭，現金回贈可高達1.9%；如經按揭中介更有額外獎賞，但須留意，根據金管局指引，如現金回贈超過1％，銀行及中介獎賞都要扣減貸款額，令按揭成數低於九成半。
最後提醒讀者，綠表居屋雖然可借九成半按揭，但買入時要先付一成「大訂」予賣家，按揭完成可取回半成首期。若想知道不同樓齡綠表居屋的按揭成數及還款期組合，可聯絡筆者查詢，費用全免。
子非魚
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