【 居屋轉名 】宜忌大拆解,留意銀行估價差距陷阱!

居屋轉名
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過去一系列文章探討私樓轉名及「甩名」的方法和技巧,有讀者來函查詢:如果是「 居屋轉名 」,有甚麼需要留意? 因此筆者分享相關注意事項。

倘若未補地價居屋打算轉名或「甩名」給其他家庭成員,必須要得到房署的同意。 房署同意的原因通常有數個,包括因離婚或分居,將業權轉給配偶; 因結婚或取得房屋福利,家庭成員要搬走; 移民或赴海外工作。

並包括因家庭成員付首期或供樓而申請更改業權; 業主病危、去世或年紀老邁 (年齡超過65歲); 破產等等。

如要以上述理由轉名,必須要提供相關證明。當房署批准之後,雙方須簽一份轉讓臨約,並把臨約及房署批准信交給律師樓,然後新擁有人便可以到銀行申請按揭。

倘若未補地價居屋轉名,以送贈形式進行,雖然私樓如果是送契交易,五年內申請按揭會有困難,但居屋業主不用擔心,因為未補地價居屋背後有政府擔保,即使是送契樓仍可申請按揭。

難加按或延長還款

由於政府容許未補地價居屋,以送贈方式轉名,所以不必繳付印花稅。

即使接收物業權益的家庭成員不是直系親屬,或本身有樓者,例如外母轉名給擁有物業的新袍,也不需要繳付15%印花稅。

未補地價居屋持有人應要注意,獲轉名後按揭需要重新申請,但不能套現,亦不能延長還款期。

例如轉名前按揭餘額為100萬元,年期餘下十年,新按揭最多只能做100萬元及十年;如果早已經供完,亦不能重按。

另一點需要留意, 私樓轉讓價是由買賣雙方決定,未補地價居屋是以銀行估價作為批核按揭。不同銀行的估價可以非常「海鮮價」, 建議要接觸多幾間銀行的報價。

設有三年鎖定期

而且由向房署申請轉名,直至律師樓完成轉讓契時間漫長,期間如果樓價下跌,貸款額有機會批不 足,未能清還全數現有按揭,可能有需要補錢。

目前居屋最佳按揭計劃是按息2.375厘,總現金回贈率2.4%,現金回贈如超過1%須扣減貸款額。

轉名之後有三年鎖定期,期間賣樓要繳付額外印花稅 (SSD,六個月內賣樓須付樓價20%; 六至12個 月內賣樓付15%; 12至36個月內賣樓付10%。

SSD是甚麼日子開始計? 答案是以律師樓轉讓契 (不是臨約) 成立日起計三年;私樓SSD則是以臨約日期起計。

或許有人會問,未補地價居屋業主「甩名」後, 是否可以買私樓? 其實取得房署批准信,到律師樓簽轉讓契後,在法律上確實已經擁有首置身份,買私樓毋須付15%「辣稅」。

不過須留意,如果當初「甩名」是為了回復首置身份買樓,稅局和房署或會徹查當時「甩名」理由是否誠實或真確,因為已經涉及濫用公共資源。

子非魚

【經一專欄】居屋轉名宜忌大拆解 留意銀行估價差距陷阱

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