工廈劏房 勢成絕響(一)

工廈劏房 勢成絕響(一)
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住宅樓價節節上升,印花稅亦越出越辣,不少人轉向呎價較低的工廈埋手,甚至開始投資工廈劏房。以往,由於工序北移,工廠大廈空置率廿多年前開始走高,2001至2003年度的空置率均超過10%(見連結1),當2009年前樓巿較為淡靜的時候,工廈空置率仍然有8%,呎價低至數百元一呎,一個二千多呎的工廈亦只是二百萬元而已。隨著樓價颷升,工廈價格除了因水向低流而漲價外,亦開始因為住宅租金上升的關係,有些人開始轉租工廈。一個二千多呎的工廈單位,絕對超越了一般家庭的需要,工廈劏房便應運而生。根據2017年8月13日蘋果日報報導(見連結2),香港有最少一萬人居住工廈劏房,但筆者估計實際數字應遠超此數。

在2013年時,筆者跟朋友參觀過一些間細了的工廈單位。當時一個建築面積4000呎的工廈,價值大約1000萬元,拆家會購入一個大單位甚至一層樓,然後便將該單位拆成二十個200呎的小單位出售。有些會以寫字樓的標準出售;有些會為每個單位以金屬支架及石膏板分間並以捲閘作獨立門,以儲存倉的形式出售;有些甚至會為每一個單位加裝廁所,並以24小時工作室為名,實質上「扮住宅劏房」出售。每個單位的購入價、厘印、裝修及分契成本等,平均成本不用70萬。在拆細後,每個單位往往可賣得120萬以上,利潤非常可觀。

買家收貨時,許多時都會發現所謂的200呎單位比想像中細,其實他們進入了一個盲點。一般工廈原本的實用率大約75%,在劏細後,單位內又需要預留空間作走廊及其他公共設施之用,所以實用率就變成折上折了。由於工商物業無需用實用面積報價的關係,拆家仍然可以用建築面積描述單位的大小來拆售,七除八扣下,一個建築面積200呎的單位,實用面積便隨時只有100呎左右而已。

上述拆細後的單位,只要業權完整,並附有合資格人仕審批過的圖則的話,仍然有機會找到銀行承造按揭,最高按揭成數是4成。不過由於金額較低,抵押品的質素欠佳,所以有機會遇上估價不足及按揭利率偏高的情況。

要注意的事,有些工廈由於地契、公契或技術原因,未能正式入紙分契,該些拆家會把有關單位以長期使用權的形式拆售。譬如說該地契年期到2047年6月終止,拆家便在合約內把「使用權」訂至2047年6月,並收取「買家」一次性的使用權費用。假如拆售單位的合約屬於這類,是無法獲得銀行批出按揭的。

延伸閱讀:工廈劏房 勢成絕響(二)

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子非魚

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