李根興博士

市建局收購商舖如何計算

作者:

李根興博士

2019-03-14

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買舖的目的，無非為了收租、加租、升值與期望被重建收購。如果你擁有一間商舖，真的被你「博到」有人收購重建，最終結局會如何？

首先，要看收購者是市區重建局抑或私人展商。這裡先談市區重建局的收購情況，因為比較直截了當、簡單易懂。

世上最好賺錢是什麼？那就是付費者根本並非從自己口袋裡拿錢，而是慷他人之慨。市建局的錢始終是公家的，故此過去有許多項目，即使虧本都會繼續做。如果市建局看上了閣下的商舖，真要恭喜你了。

以土瓜灣榮光街27號舖為例（收購前經營者為「雅高洗衣店」），2018年4月被市建局收購，作價1609萬，該舖實用面積僅500呎，若非收購者是市建區，其市價最多值1000萬。

由2001年成立以來，截至2017年6月30日，16年間市建局共展開了65個重建項目，涉及715楝樓宇，提供了18300個新住宅單位及總面積400萬的商舖／寫字樓／酒店。單以2017年計，市場上全部發展商的重建新盤共有33個，市建局地盤便有4個，佔12.1%。只談地舖的話，這些年來市建局約收購了2000間舖，當中最大的項目是觀塘裕民坊，涉及商舖約300間。當時邵逸夫家族、霍英東家族、冠華家族、中國銀行、恆生銀行、滙豐銀行皆有商舖位於裕民坊，全數為市建局收購，涉資港幣24億元。

市區重建局如何選擇收購項目?

市建局收地，可分為主動和被動，若非讓局主動提出收購，便是由業主一方洽商希望出讓物業。市建局若主動提出收購，究竟它們內部是如何挑選項目呢？外人難以得知。

筆者只知道，2011年市建局推行「需求主導」重建計劃，其成立目的，據年報所載，最主要是加速市區重建發展，去舊立新，創造更美好的生活環境。理論上，該局設有「諮詢平台」收集各界人士的意見，評估對社區環境影響，作日後參考之用。例如在2014年，「諮詢平台」便向市建局提交了一份「九龍城市區更新計劃」，因應區內適合作重建、復修及活化的範圍提出建議。及後市建局在該區的收購方向，又的確參考了不少「諮詢平台」的意見，如土瓜灣啟明街／榮光街一帶，大體上收購範圍與「九龍城市區更新計劃」吻合。

再研究市建局的過去收購計劃，該局所選擇的項目，一般都屬於日久失修的樓齡50年以上舊樓，合併地盤面積起碼五、六千呎以上，亦即起碼6個舖面般大小。當中最小型的項目，是於2003年開展，位於紅磡必嘉圍的「Baker Residences御悅」，地盤面積只得277平方米（2982平方呎），實際上只牽涉兩楝舊樓宇，當初僅9人受重建影響。重建後，那裡變為68住宅單位。而紀錄中最大型的項目，則是2006年開展的觀塘裕民坊重建計劃，其地盤面積共53500平方米，相當於200個紅磡必嘉圍項目，其受影響人數達3139人。換言之，市建區的收購項目，可大可小，沒有絕對準則。

主動向市建局提出出讓

如果市建局遲遲未看上了你的商舖，可以如何做？其實業主也可以主重向市建局洽商。方法是收集整楝樓宇最少80%的業權，而地盤面積最少有700平方米，即可向市建局申請「需求主導」重建計劃，市建局會調查樓宇狀況，評估是否屬於「失修」或「明顯失修」。初步審批成功的話，市建局會發出有條件的收購建議，向所有業主提出一個賣樓／賣舖的價錢，在90日內若不少於八成的業主接受及簽署具法律約束力的買賣協議，基本上便成事了。倘若不是所有業主皆肯簽署，只要超過八成願意，也可以申請強拍。

此計劃原意不錯，可惜許多大廈都被發展商買下超過兩成的業權（俗稱落釘），若市建局作為中介人的角色鼓勵小業主出售業權的話，變相仿似強搶民產、官商勾結般，因此該計劃於2017年6月由市建局行政總裁韋志成宣佈暫時擱置，不接受新的申請。那麼要暫停多久？他說大約為期兩年，我們且拭目以待。

市建局如何計算收購價？

收購價如何計算？剛才說過，市建局計算「收樓」與「收舖」的方式甚為不同。收購商舖，局方主要看業主是用作「自用」還是「出租」。

以土瓜灣鴻福街25號地舖為例，面積僅500呎，收購價達1286萬。其估值方式如下：市建局會聘用兩家獨立測量樓行作估值，以較高者作定價基礎，連同特惠津貼向受影響商舖的業主提出收購建議。特惠津貼如何計算？如果該物業是出租或空置物業，特惠津貼是市值估價的百分之十，或相當於應課差餉租值的金額，以較高者為準。基本上，業主等同多獲約10%的賠償。但若然該舖屬自用的，業主正在舖內經營生意，特惠津貼則是估值的35%，或相當於應課差餉租值的4倍金額，同樣以較高者為準。

租戶能否獲得賠償？

另外，合資格租戶及自用舖業主，可以得到「營商特惠津貼」，金額以舖內生意的經營年期為基礎，每年可獲應課差餉租值的10%，以30年為上限，亦即最高特惠津貼是差餉租值的三倍，相當於36個月的租金，上限為70萬。以土瓜灣啟明街24號舖為例，市建局以840萬收購，假設其市值租金為一萬元，在此經營了30年計算，市建局便得再賠償30萬予租客或自用的業主。

想再獲更多賠償？

如果業主嫌「特惠津貼」不夠，理由是因搬遷而帶來重大的生意損害，還可以申請「營業額損失」補償。其申索事項可包括永久或暫時性的損失，如生意利潤損失、生財工具價值損失、商譽損失、僱員發放遣散費的損失、重新鋪設電話線開支、印刷搬遷通告費用等。基本上是任由商戶開價，但也要提出相關證明文件，但誰都會把自己的「慘況」無限放大以索取更多賠償。

此外，市建局只會補償合法建築部分，僭建部分將不獲任何賠償。

洽商不成又如何？

商舖由於每一間都不同，市建局會採取私人洽商的方式來收購，逐一談判。倘若真的談不攏，市建局尚有「尚方寶劍」，那就是根據《收回土地條例》來迫令收舖，業主不服的話唯有向土地審裁處申訴。

以大家熟悉的「波鞋街」為例，2011年2月地政總署宣佈根據《收回土地條例》收回洗衣街／花園街（即俗稱波鞋街）的私人土地業權，以便市建局進行市區更新計劃，當中牽涉38間零售商舖，其中一間位於花園街78號A2舖，市建局於2007年提出重建收購，2011年以5514萬賠償給業主，但業主不接受，訴訟至土地審裁處要求重新估價。其後地政總署估價8771萬，業主則聘用一家測量師行提出估值約一億。結果2016年11月最終裁判，取兩者的平均數，業主可獲賠償9735萬。以一間實用面積僅312呎的舖位，每呎賠償額為312000元。

正所謂「博收購」，一個「博」字說明機率不大，但只要業主夠長命，或者有生之年可以等到收購的。

李根興博士
盛滙商舖基金管理有限公司創辦人及行政總裁