幫男友「擔保」買樓 有樓女友險攬炒:甩按保除障礙【星之谷專欄-蘋果日報】

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現代愛情故事,有錢女與窮書生不一定是悲劇收場,很多時候可以開花結果。筆者認識一對情侶,在疫情下即將成婚,雖然女方家底雄厚,兼自己名下有層自住樓,但男友堅持要自己買一層,可惜入息差少許,最終要未婚妻義氣幫拖「擔保」,惟險些出現「攬炒」局面,究竟是甚麼障礙呢?

話說政府去年放寬按揭成數,1,000萬元以下物業可借八成至九成按揭,但由於貸款額增加,最低入息要求便相對提高;若果本身人工不夠計,就需要擔保人幫拖。

阿文(化名)草根家庭出身,讀書成績好,畢業後找到份大學教席,薪酬中等。自小居於狹室的他,夢想是買一層正常樓,最近物色到一層近800萬元物業,打算申請九成按揭買入,惟最後一刻方發覺入息差少許才能通過壓力測試;其未婚妻Diana(化名)得悉後,決定幫忙做「擔保人」。

根據金管局指引,擔保人須為直系親屬,不過由於雙方都已經訂婚,理論上按揭保險公司都會考慮Diana為合資格擔保人,可以嘗試批核。

阿文以為今次應該過關,想簽署臨約買樓並申請高成數按揭時,恰巧找筆者徵詢意見,言談間發覺原來他女朋友原來本身已經有層自住樓,申請九成按揭兼自己一力供款,亦使用同一間按揭保險公司,故此按揭保險公司亦得悉兩人的按揭背景。

高成數按揭 須為自住樓

問題來了,申請高成數按揭(例如九成按揭),用途必須是自住。按上述情況,Diana本身層樓有申請高成數按揭,阿文新買那層樓又有申請高成數按揭,在按揭保險公司角度上,兩人最終成婚同住一室,怎會有兩層自住樓?甚至Diana層樓是否仍然是自住都會被質疑。

按揭保險公司處理方法有兩個層面,首先會質疑「阿文買的物業,Diana會否搬入去住?」若果是,她本身那層申請了按揭保險的自住樓便出問題;更辣的是,按揭保險公司或質疑Diana自己層物業不是自住,要求她提供證明,比如水、電、煤賬單;如果未能提供,則有權Call Loan(追收貸款)、加息、加按揭保費等。

惟若果Diana並非搬入與阿文同住,即各有一層自住樓,她的擔保人身份便會成疑——沒有理由以未婚妻身份擔保,卻各自有一層自住居所,阿文的按揭申請隨時觸礁。

甩按揭保險 除擔保障礙

另一個情況,如果Diana本身層樓沒有申請按揭保險,銀行及按揭保險公司可以接受Dianna 把物業出租或給家人居住。如已經出租或交給家人居住,可提交租約或家人居於Dianna物業的住址証明,如果仍未實行,則可能要求Dianna 作出聲明。

假設Diana層樓有按揭保險,而層樓價值恰巧上升,可以轉按至另一間銀行甩按揭保險,並交給家人居住。如果3年內甩按揭保險,甚至可以取回15%退保費。最終兩人採用了這個方法,成功解除危機。

子非魚

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