建期按揭「條款」陷阱 降格變即供遭削成數【星之谷專欄 – 東方日報】

建期按揭
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早前有樓盤的樓花按揭遭個別銀行拒絕受理,事件曝露了發展商在壞消息纏身下業主面臨的風險。事實上,即使以「建期」申請按揭也並非無懈可擊,原因是發展商一旦遲交樓,按揭隨即降格至「即供」,成數慘被削減,陳先生(化名)就是其中一名受害者。

話說香港某個新盤原訂的預計關鍵日期在2個月後,陳先生買了一個貨尾單位,發展商只提供「90天」付款,由於上會期限在預計關鍵日期之後,以他購入的樓價500萬港元計,可申請最高9成按揭的「林鄭Plan」。

殊不知,發展商臨門一腳宣布延期交樓,銀行隨即將陳先生的按揭視為「即供」,亦即是樓花按揭,不能採用按揭新制,意味9成按揭僅容許樓價400萬元以下、8成按揭則限600萬元以下,陳先生選購的500萬元單位就只能依舊Plan申請8成按揭。

魔鬼在細節 首期突飆升

為甚麼會發生這個情況呢?原來「建期」付款魔鬼在細節。這項計劃原稱為「90天付款計劃」,須在收樓前90天內或發展商發出書面通知後14天內找樓價尾數。由於最初預計離關鍵日少於90天,原訂的上會期限,單位已成「現樓」,可以透過按揭新制申請9成按揭。

但發展商突然未能成功申請入伙紙,要延期交樓,變相關鍵日推遲至90日以後。而陳先生的付款日期規定為90天內,在銀行角度若果放款日業主未能成功收樓,付款方式將會變更為「即供」,不屬「建期」。

這個情況下,9成按揭樓價上限將由800萬元跌至400萬元;8成按揭上限由1,000萬元跌至600萬元。陳先生個案是買了層500萬元物業,原本滿心歡喜申請9成按揭,首期僅50萬元;現時「建期」改成「即供」,只能申請8成按揭,無端要多付50萬元首期。

看清合約 避開霸王條款

陳先生未算最慘,有個例子更極端,另一客人黃先生(化名)買的住宅單位620萬元,本來都打算申請9成按揭——首期僅62萬元。但因延期收樓而變成「即供」按揭,在按揭舊制下只能申請6成按揭,首期高達248萬元,需要多付186萬元首期,隨時衍生財政困難。

不過幸好,剛剛得知發展商已批準延遲找數日期,直至出入伙紙。一旦有入伙紙,銀行便可以以建期批按揭。

一般建期計劃,在合約上不會鎖定付清樓價的日子,而是以發展商取得入伙紙的日子為計算基準。這一個樓盤,在臨近原訂的預計關鍵日期,訂立一個稍遲於預計關鍵日期的合約,稍有延期,在找數期限時,樓盤狀態由預計現樓變成樓花,就導致這個特別的個案。

子非魚

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