律師樓被封 買樓慘中伏 4招避劫【星之谷專欄 – 東方日報】

-廣告-

筆者歷年分享不少買樓中伏個案,但都不及近月某大型律師行被律師會接管,令樓契及現金遭凍結,滋生大量苦主的悲劇,據報涉及金額最少20億元。很多準上車人士近日都恐懼,問筆者如何防止律師樓被接管,最終樓宇買賣趕不上成交,而慘遭殺訂的風險?

律師樓被接管非常罕見,大型律師樓就更加是百年難得一見,算是「黑天鵝」事件。然而,就算律師樓不是被接管,亦可以因為各種原因例如財困,單方面向律師會申請結業,同樣會影響物業買賣及按揭放款。

【臨約加「戴頭盔」條款】

買家亦可在臨時買賣合約上,要求加上一項條款:「如買賣任何一方的律師樓出現被接管或停業情況下,成交期須自動延長(可寫2個月或3個月)」。
當買方律師樓被接管,可以即時轉到另一間律師樓,繼續完成交易。期間文件須重做,樓契在被查封的律師樓,須設法取回;也要和銀行溝通,修改貸款信以及銀行指令(Bank Instruction),這些都需要時間,如果能夠自動延長成交期,對買家來說有一定保障。

【家人幫忙籌額外資金】

然而,拉長成交期只能保障到物業買賣及按揭放款順利進行,但在律師樓保管(Stakehold)的資金無可避免遭凍結,成交期內無法過戶至賣方手上,尤其是牽涉接管「凍資期」或長達一年,律師會需要調查清楚涉事律師樓帳目後,才可以解凍。
這個時候,買方要準備額外資金完成交易。假設買家有1成訂金在律師樓保管,由於不能如期送到賣家手上,買家便要另外籌備,可以選擇向銀行借私人貸款,現時利率低微尚可以接受,但留意需要家人幫忙代借,因為根據金管局指引,按揭借款人不能在按揭放款前借任何其他貸款。

【提高按揭成數增資】

另一方法是提高按揭成數。買家若果有1成大訂在律師樓保管,另外等值3成首期的儲蓄在銀行,住宅按揭成數為6成。1成大訂被凍結、而樓價是1,000萬元以下的話,可以考慮把按揭成數提高至7成,不過需時重做按揭,所以臨約寫明「律師樓被封須自動延長成交期」是有必要。
訂金存放在律師樓保管,本來是對買家一項保障,但經過今次事件後,估計不少買家會重新考慮是否應該放太多錢在律師樓。如果物業業權本身沒有甚麼問題,在律師樓過大訂後就可盡快轉交業主,縮短律師樓保管時間。但如果住宅業權有問題,律師樓需時Fact-check、業主是經授權人處理住宅買賣或擔心假業主事件,訂金還是在律師樓保管較有保障。兩種方法都各有風險,沒有絕對保証。

【用本票代替過戶】

這次接管事件,整件事最麻煩之處是律師樓戶口遭凍結,資金可能會被凍結一年。上述三式仍然未能解決此問題。
過往在習慣上,買家的大訂、首期、銀行的貸款都會轉帳至買方律師樓,待簽正式買賣合約或成交時交與賣方律師樓。資金無論到了買方或賣方律師樓,如不幸地該律師樓遭接管,資金也不能再過戶,導致未能成交。
其中一個解決方案是買方向銀行購買本票,本票的抬頭可以選擇直接寫賣方名稱,並由買方律師樓保管。假若不幸買方律師樓遭接管,本票仍可隨時兌現,只是協助處理的中介律師樓需時處理文件,亦可能只需多花一個月時間而已,不至於資金遭凍結一年之苦。
現時並不流行本票代替過戶的方案,但今次發生牽連甚廣的事件後,可能買本票成為新趨勢也未定。
最後溫提,雖然臨約上列明延長成交期條款,對買家有一定程度保障,但最後要視乎賣方是否同意並簽署該條款,原因是律師樓一旦被接管而成交日未能過數,賣方擁有殺訂兼大賺一筆的權利。
子非魚

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較

 

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 

陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com