【名家投稿】忘記性價比的年代 (上車樓)

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2022-01-31

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無論喺任何年代買樓從來都唔容易，相信呢一句大家都聽過，現在樓價同負擔比例仍然係好高，但係相信現在靠父幹屋企人幫手嘅比例亦都係歷史新高，十多年前如果大家買樓會比較考慮嘅係性價比，例如交通配套附近環境防守能力等等，加上也在拼命工作，鄰近返工地點變成非常緊要，但係現在大部分買樓嘅首期，甚至大部分嘅樓價都係嚟自屋企人，加上社交媒體發達，Social Value變成咗買樓考慮嘅重大因素，性價比越嚟越少人提，亦都喺不少嘅樓價成交新聞反映。

有留意之前文章的朋友，都知道筆者提及現在太古城嘅二手呎價相等於元朗新樓嘅呎價大約七折，當然元朗新樓很難直接比較，但係從前買樓所講嘅Location Location Location好似變得不重要，最重要是配套，大商場、鄰近鐵路、豪華會所，同埋最緊要多打卡位，仲要配套中產級嘅食肆，一落樓下就可以chill下，返工距離亦都不再重要，年輕人對工作也不太渴求，簡單講買咗就得，最緊要人生，大不了還有屋企頂，享受現在最重要。

林鄭Plan的泡沫

睇兩三年前納米樓非常搶手，因為四百萬港幣以下樓價才能貸款九成，發展商努力挑戰人類極限，大力發展呢類實用面積100多呎物業，發展商亦都深深明白空間太細一定要抖下氣，點都會做一個唔知點用可以唞氣嘅工作平台，大家要打卡都可以影下個cityview，之前呢類單位開賣永遠係最搶手的，現在呢類單位已經吸引力大減。因為林鄭plan，八百萬港幣以下可以9成按揭，一千萬以下八成，再加埋香港人仲係諗住買樓一定發達嘅心態，盡量買到盡，買自己最鍾意嘅嘢，性價比自然無關痛癢，但係有留意甚至享受過400萬以下才可以借9成嘅朋友，就會見到喺林鄭plan公佈之後樓價嘅明顯跌幅，甚至乎係新樓越嚟越貴，市中心單幢住宅卻越來越平，現在元朗新盤開售嘅呎價實同半山單棟嘅呎價相若，地點地點地點嘅理論不復再，但究竟呢一個係真理還是係泡沫？

完全冇擔心過加息

十多年前上車，大家都會擔心利息會唔會上調，供樓壓力會唔會大增，現在上車的朋友多數都未經歷過加息週期，自然唔會明白利息其實係可以加，用現在最平利率計算大約1.5 percent，貸款100萬30年利息開支每個月都係講緊$1250左右，但係只要調1個percent，每100萬貸款港幣利息增加大約7百多港元，用而家大家都喜愛800萬9成按揭，單是利息已經相差5千多港幣，加上新樓嘅管理費一般都2000港幣或以上，加埋差餉地租，單單係供樓管理費差餉地租加埋基本水電，可能已經超於收入六成，本來人工每年都增加係問題不大，但係呢個週期冇人夠膽講，一旦林鄭plan嘅條款更改，呢一類新樓嘅溢價泡沫會唔會變成翻版納米樓也說不定，所以筆者奉勸自住嘅都係性價比為先，一旦未來貸款條件更改，影響也減到最低。

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