按揭入門

慎選新樓按揭

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2018-09-14

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【都市日報－星之谷專欄】近年新盤熱賣，發展商的支付辦法及一、二按計劃固然吸引，買家在首期不足的情況下，亦可能會無奈選用發展商一、二按計劃。這類計劃通常都會設有一個低息甚至免息蜜月期，但過後的利率往往相當驚人，買家不妨先考慮自身條件及現行的按揭制度，評估自己能否在蜜月期後轉按至傳統銀行。

其中一個能否轉按至銀行的關鍵，是貸款人的供款能力測試(俗稱壓力測試)。購入一手單位時，發展商提供的一按一般是由財務公司承造。每個樓盤、每間財務公司的批核準則各有不同，有些更標榜任何人均能過關的「呼吸Plan」。將來轉按至銀行時，要以當時適用的壓力測試重新評估。現時來說，如沒有其他債務，自住物業借取400萬貸款、2.25%息及30年按揭，便需要大約37,000元入息了。

由於二按的利率通常較銀行高，年期亦不會比一按長，對於借取同等貸款的客戶來說，借取銀行一按加發展商二按的客戶，每月供款必定比只借取銀行一按的為多。換句話說，同樣的入息及貸款額，只借取銀行一按的會比借取銀行一按加發展商二按客戶較寛鬆。在同樣的入息狀況、利率、年期及壓力測試下，二按用家將來亦能順利通過轉按至銀行一按的批核。

對於大部分買家來說，更加關鍵的可能是按揭成數上限。新購二手物業或轉按至銀行，600萬以下物業最高可借八成，1,000萬以下物最高可借六成或500萬之較低者。當借取發展商超高成數按揭後，將來轉按便有機會受到限制。譬如購入了800萬的一手盤並借取發展商二按，總值樓價的85%即680萬元，三年後剩約630萬元貸款。在不補錢的情況下，樓價需升至1,260萬(+57.5%)才能成功轉按。

另一情況，如現時以90%發展商一按購入550萬單位，借取495萬元，三年後樓價升值至700萬元，欠款460萬元，申請轉按也只能借六成即420萬元，需補錢才能成功轉按。