慎選新樓按揭

慎選新盤按揭
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【都市日報-星之谷專欄】近年新盤熱賣,發展商的支付辦法及一、二按計劃固然吸引,買家在首期不足的情況下,亦可能會無奈選用發展商一、二按計劃。這類計劃通常都會設有一個低息甚至免息蜜月期,但過後的利率往往相當驚人,買家不妨先考慮自身條件及現行的按揭制度,評估自己能否在蜜月期後轉按至傳統銀行。

其中一個能否轉按至銀行的關鍵,是貸款人的供款能力測試(俗稱壓力測試)。購入一手單位時,發展商提供的一按一般是由財務公司承造。每個樓盤、每間財務公司的批核準則各有不同,有些更標榜任何人均能過關的「呼吸Plan」。將來轉按至銀行時,要以當時適用的壓力測試重新評估。現時來說,如沒有其他債務,自住物業借取400萬貸款、2.25%息及30年按揭,便需要大約37,000元入息了。

由於二按的利率通常較銀行高,年期亦不會比一按長,對於借取同等貸款的客戶來說,借取銀行一按加發展商二按的客戶,每月供款必定比只借取銀行一按的為多。換句話說,同樣的入息及貸款額,只借取銀行一按的會比借取銀行一按加發展商二按客戶較寛鬆。在同樣的入息狀況、利率、年期及壓力測試下,二按用家將來亦能順利通過轉按至銀行一按的批核。

對於大部分買家來說,更加關鍵的可能是按揭成數上限。新購二手物業或轉按至銀行,600萬以下物業最高可借八成,1,000萬以下物最高可借六成或500萬之較低者。當借取發展商超高成數按揭後,將來轉按便有機會受到限制。譬如購入了800萬的一手盤並借取發展商二按,總值樓價的85%即680萬元,三年後剩約630萬元貸款。在不補錢的情況下,樓價需升至1,260萬(+57.5%)才能成功轉按。

另一情況,如現時以90%發展商一按購入550萬單位,借取495萬元,三年後樓價升值至700萬元,欠款460萬元,申請轉按也只能借六成即420萬元,需補錢才能成功轉按。

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子非魚
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