投資車位心得:如何分析車場的佈局及車位的價值?

投資車位心得:如何分析車場的佈局及車位的價值?
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讀者看了五篇買賣車位的細節、洗費及按揭等,相信對車位的限制有一定的概念,筆者一直相信,作出投資決定前,盡可能了解該項投資的限制,以免買入了一件難以脫手的貨,鎖死了資金甚至蒙受損失。前五篇的連結:

車位投資 完全手冊(一至五)

這一篇筆者邀請了車位投資者淘寶村長講解一些揀車位的心得。

淘寶村長言

好高興子非魚邀請小弟來分享一下揀車位的心得,在香港,買過住宅的人相信遠比車位多。一個資深住宅投資者,對熟悉的屋苑,基本上所有圖則及座向等都了然於胸,無需出動睇樓都可以快速作出決定。但是投資車位,需然價碼較細,但一個車位是否優質,就最好能現場觀察,才能準確評估。

車場的佈局

屋苑停車場佈局有異,有些停車位位處各座大廈旁,另外設立一座綜合式停車場。雖然大廈旁的停車位是露天,有時會比綜合停車場內的車位更受歡迎。另外,鄰近電梯口的車位會比較有價值;有些停車場有電梯,那麼每一層的價值分別不會那麼大,要注意的是假如是把車位租給屋苑外的用家,便有機會不能使用大廈升降機。假如是如果沒有電梯的話,每上一層樓梯,車位價值便隨時減少一成以上。

個別車位的優劣

香港大部份停車場泊位都是俗稱 L 位,因此要注意泊車後司機位置(香港是右邊) 開門上落車是否容易,特別是較舊屋苑的車位,因早年並沒有車位的闊度標準,很多時狹窄得難以正常開門上落。此類車位只適合停泊較小型的車款,無疑限制了出租客源,租金必然亦會有折讓。如遇到此類停車場,可嘗試找一此可「偷位」的位置,優次大致如下:

A+: 司機乘客都可輕易偷柱位上落,又不用怕「開門L」,可謂泊位之皇。此類車位最受百萬名車車主歡迎

A: 司機可偷柱位輕易上落車

A-: 單邊位置,易泊易上落,但部份車主會覺得較易被碰撞

B: 司機可盡量將車子靠左邊泊,留空右邊方便上落。亦可頭入尾出方式泊車,偷柱位開門上落

C: 司機可盡量將車靠左邊泊,留空右邊方便上落

D: 被夾於兩車中間,如泊位過於狹窄,難以避免俗稱 「開門L」

E: 如 D 不合作盡量靠左,E很可能被迫要頭入尾出方式泊車才可開門,否則司機門會被牆封死.

有些車位位置較特別,如 F,位於狹窄通道盡頭,更要留意是否易泊。本村長曾經試過試泊一個 floor plan 上看似易泊的F位,但因本村長的車身比較長,加上泊位通道對面亦停泊了車輛難以偷位,結果要5、6手軑才勉強成功停泊。此類車位如可能的話最好親自駕車試泊,如自己沒有駕駛執照,便要找有駕駛經驗的朋友代為試泊。試泊時亦要假設泊位左右及通道對面已停泊車輛。

此外,車位位處的樓層,每層上落間的行車距離,泊位離升降機大堂距離等等,都影響泊位受歡迎的程度。此等因素因應每個停車場都不盡相同,實在難以概括而論。粗略講,距離客lift 步程越近越好,距離停車場出入口樓層車程越近越好。假如停車場層與層之間的通道呈螺旋式,每上一層都要兜足整個停車場一次的話,層與層之間的價值差異就會更大。

當然,價格亦會反影車位質素,當中取捨平衡就要靠經驗了。假如如 D 位比市價平很多,A-位要比市價貴,那如不是自用,只考慮出租租值,D 大有可能會比 A- 更值得投資。

空置率

投資車位,千萬不要只去一次目標停車場,而需於不同時段去看看該停車場的空置率。一般住宅停車場,夜晚空置率低是正面訊號。不過假如日間的空置率亦低的話,要小心該場的星期日司機所佔的比例可能較高。顧名思義,星期日司機一星期才會用車一次,停車場的位置、方便及易泊程度對於車主來說並不是太重要,反而租金才是首要考慮。假如該停車場比較多星期日司機的話,租客的流動性會比較大,在附近另一個場每月只平百多元亦有可能轉場,容易造成租金落後的情況。

 

淘寶村長(香討地產板名人)

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