按息不跌反升 銀行水浸只屬短錢 減回贈增邊際利潤

按揭利率 按息 銀行水浸
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【星之谷專欄-經濟一週】美國聯邦儲備局早前表示將維持接近零息至2022年底,香港銀行總結餘及廣義貨幣供應 (M3) 等指標都顯示本地銀行業水浸。明明大環境是超級量化寬鬆政策 (QE),為何某間大型銀行近月反而兩度加按揭利率,兼削減現金回贈,是否反映對樓市和經濟悲觀?

銀行同業拆息 (H) 加1.3厘拾級而上,升至H+1.4厘及H+1.5厘。按揭現金回贈率由去年2%以上,減至不足0.5%,現時僅個別中小行回贈仍逾1厘;另一銀行最近亦取消高息存款戶口 (Mortgage Link)。

種種指標反映銀行資金充裕,但其實都是「短錢」——即市民一般只把錢放在活期戶口內,而不是做投資或長線定期,或反映市民對政治和經濟前景看法有關。銀行的按揭貸款以「長錢」借出,如果銀行結餘大多是「短錢」,銀行能調配去做按揭貸款資金有限,令按息難跌。

按揭邊際利潤微薄

不過在供樓人士角度,儘管銀行加息,實際按息其實下跌,借款人沒有因而增加供樓負擔。舉例,年初時H按是H+1.3厘,現在是H+ 1.5厘,但年初H高企,實際按息2.5厘;現在H 弱勢,實際按息約2厘。

正正因為供樓利息減少,加重銀行負擔。銀行用「長錢」安排按揭貸款,供樓者利息卻根據「短錢」。參考一年期拆息正處於1.4厘,但供樓利息 (一個月拆息) 目前僅0.5厘,H+1.5厘僅為2厘,反映銀行邊際利潤微薄。

另一參考數字,反映銀行資金成本的綜合利率 (Composite Interest Rate),今年5月為0.81厘,與過往變動不大,一個月拆息就大跌,因此銀行按揭盈虧 (P&L) 沒有因QE而受惠,按息自然難跌。為增加邊際利潤,銀行減現金回贈亦無可厚非。

供樓負擔不會大增

筆者預期,現時樓市交投暢旺,按揭需求大增,往後H按利率仍然呈上升趨勢,有機會重上H+1.7厘,挑戰金融海嘯後新高。

銀行對按揭業務未有如以往般進取,審批亦見收緊跡象,最初是個別銀行針對受疫情影響行業人士的入息計算,近日蔓延至自僱人士和資產審查按揭層面,這兩類人士申請按揭比以前困難得多。

個別銀行收緊樓齡限制,由普遍「75年減樓齡」計算最長還款期,變成有大銀行針對非藍籌屋苑改用「60年減樓齡」。60歲以上人士申請高成數按揭難度提升,而不少銀行也重啟壓力測試——儘管去年政府,容許首置人士申請高成數按揭時可獲豁免。

雖然銀行對於按揭取態保守,但業主毋須擔心,按息只會逐漸爬升,不會大幅飈高,因此對供樓者不會構成太大負擔。以100萬元貸款額計算,每加0.1厘息,月供只多約50元,可謂微不足道。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/167802/

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