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按揭定息戰 – 是開始還是序幕?

作者:

2018-02-12

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去年11月銀行同業拆息HIBOR抽高，有中小型銀行隨即推出首年按揭定息計劃搶客，但其他銀行初期沒有跟隨。直到12月底，終於有另一間中小型行推出定息計劃，條款雖然沒第一間那麼好，但亦爭到不少生意。踏入今年2月，突然間有四間銀行加入按揭定息戰，首年均以1.68%定息睇齊。其後的條款各有不同，有些次年定息2.15%及其後浮息h+1.3，有些則直接進入浮息h+1.3；有些有按息掛勾存款戶口有些則無；罰息期有些兩年有些三年；亦有些為開戶或樓價加入一些門檻；銀行現金回贈比率亦各異。

綜觀以上各間銀行批出的定息計劃，雖然條款不盡相同，以最優惠的條款來說，首年1.68%、其後h+1.3%、銀行現金回贈1.7%、兩年罰息期及提供高息戶口，究竟銀行還有沒有空間再下調呢?

由於回贈金額是以貸款額計算，貸款額越高回贈金額越大。另一方面，如果客戶有足夠現金放到高息戶口，可賺取等同按揭利率的利息，即是等同沒有借出該筆貸款一樣(賺息上限一般是以當時尚欠貸款額一半計算)。對於銀行來說，最又愛又恨的相信就是這班客戶了。愛的原因非常簡單，客戶欠我400萬元，但長期有200萬元現金在我銀行，這些客戶會拖欠還款的機會微乎其微。恨的原因是，做一宗這類型客戶的按揭，銀行隨時要虧本了。以兩年罰息期計算，客戶如借取400萬元，銀行批出貸款時同時送出1.7%回贈即68,000元。假設h息率高企，而客戶長期放200萬元打爆按揭掛勾存款戶口，即是兩年下來，只賺到客戶200萬 x (1.68%+2.15%) = 76,600元。一來一回在賬面只賺到8,600元，當中的洗費包括廣告費、按揭Sales、批核部員工及其他行政成本，相信是要蝕本收場了。

所以現時各大銀行雖然加入了按揭定息戰，但在利潤有限之下，某些銀行在其他條款上收緊一點，例如罰息期長一點、不設高息戶口、貸款金額門檻提升一點亦是無可厚非的。筆者相信，有關的按揭定息戰將會暫時告一段落，在現時水平上不會有太大突破。

子非魚

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