按揭定息戰 – 是開始還是序幕?

按揭定息戰 – 是開始還是序幕?
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去年11月銀行同業拆息HIBOR抽高,有中小型銀行隨即推出首年按揭定息計劃搶客,但其他銀行初期沒有跟隨。直到12月底,終於有另一間中小型行推出定息計劃,條款雖然沒第一間那麼好,但亦爭到不少生意。踏入今年2月,突然間有四間銀行加入按揭定息戰,首年均以1.68%定息睇齊。其後的條款各有不同,有些次年定息2.15%及其後浮息h+1.3,有些則直接進入浮息h+1.3;有些有按息掛勾存款戶口有些則無;罰息期有些兩年有些三年;亦有些為開戶或樓價加入一些門檻;銀行現金回贈比率亦各異。

綜觀以上各間銀行批出的定息計劃,雖然條款不盡相同,以最優惠的條款來說,首年1.68%、其後h+1.3%、銀行現金回贈1.7%、兩年罰息期及提供高息戶口,究竟銀行還有沒有空間再下調呢?

由於回贈金額是以貸款額計算,貸款額越高回贈金額越大。另一方面,如果客戶有足夠現金放到高息戶口,可賺取等同按揭利率的利息,即是等同沒有借出該筆貸款一樣(賺息上限一般是以當時尚欠貸款額一半計算)。對於銀行來說,最又愛又恨的相信就是這班客戶了。愛的原因非常簡單,客戶欠我400萬元,但長期有200萬元現金在我銀行,這些客戶會拖欠還款的機會微乎其微。恨的原因是,做一宗這類型客戶的按揭,銀行隨時要虧本了。以兩年罰息期計算,客戶如借取400萬元,銀行批出貸款時同時送出1.7%回贈即68,000元。假設h息率高企,而客戶長期放200萬元打爆按揭掛勾存款戶口,即是兩年下來,只賺到客戶200萬 x (1.68%+2.15%) = 76,600元。一來一回在賬面只賺到8,600元,當中的洗費包括廣告費、按揭Sales、批核部員工及其他行政成本,相信是要蝕本收場了。

所以現時各大銀行雖然加入了按揭定息戰,但在利潤有限之下,某些銀行在其他條款上收緊一點,例如罰息期長一點、不設高息戶口、貸款金額門檻提升一點亦是無可厚非的。筆者相信,有關的按揭定息戰將會暫時告一段落,在現時水平上不會有太大突破。

子非魚

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