按揭市場摘要:宗數、歷史圖表、分析【一二手新按、轉按】

按揭市場摘要:宗數、歷史圖表、分析【一二手新按、轉按】
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由2010年政府對樓巿連番出招,住宅物業成交宗數每況愈下,翻查土地註冊處自2002年起的田土廳登記紀錄。在2010年及之前,成交宗數每月平均8346宗。在2011至今,每月平均只剩5385*宗。至於在金管局紀錄的按揭宗數情況也差不多,在2010年及之前每月平均7584宗,2011年後跌至每月平均6349宗。

(註* 2018年度為推算數字)

圖1.住宅物業成交宗數(月均)

圖1. 住宅物業成交宗數(月均)

來源:土地註冊處– 住宅樓宇買賣合約統計數字:一手及二手買賣
https://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agreement.htm

圖2. 住宅提取按揭宗數(按月)

圖2. 住宅提取按揭宗數(按月)

來源:金管局– 3.7住宅按揭統計調查結果
https://www.hkma.gov.hk/chi/market-data-and-statistics/monthly-statistical-bulletin/table.shtml

物業交易註上田土廳與提取按揭的日子雖然會有時間差,不過以年為單位,應該會消除了當中部份的差異,所以圖表內的交易與按揭宗數趨勢應某程度代表了該段期間的實際情況。絕大部份住宅物業的買家都會借取按揭以完成交易,部份人會選擇full paid成交,如沒有轉按的話,按揭宗數理應少於成交宗數。

就以下圖表可見,在2010年前一二手買賣宗數都高於按揭提取數,但在2010年開始,按揭宗數反超住宅宗數,2017年全年及2018年頭8個月,按揭宗數比成交宗數多36%,反映了轉按活動越趨活躍。

圖三.成交總數及提取按揭數

圖三.  按揭成交總數及提取按揭數

除了以上資料外,金管局還有每月的一、二手、轉按及新提取按揭總數,當中要注意的是,批出後客戶不一定會提取,而批出至成功提取之間亦有時間差異不能以同月數字比較,所以筆者用一年的總數作參考。

筆者勾出2009年及最近12個月的數據。圖中紅色線是當月按揭提取總數,最近12個月平均每月7100宗左右,而黃色線是轉按批出數,平均每月3000宗左右,佔了約40%的按揭巿場比重,而在2009年時則只佔約20%比重。在2018年8月,轉按批出數目已幾乎與二手物業按揭批出數目平手。這個數字更能直接反映轉按個案上升的趨勢。

圖4. 住宅揭揭批出及提取數目

圖4. 住宅揭揭批出及提取數目

來源:金管局新聞稿– 住宅按揭統計調查結果(按月)
https://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-release-category/residential-mortgage-survey.shtml

在樓巿淡靜下,筆者預計未來一年的一、二手按揭宗數會繼續縮減,轉按巿場將成銀行間必爭之地。

 

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