按揭成數2020指南 (私樓、居屋、村屋、唐樓、工商廈等)

按揭成數2020
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住宅按揭成數上限

首次置業,住宅的最高按揭成數和樓價的關係,參考以下表:

樓價最高按揭成數
≤400萬90%
401萬800萬90%
800萬-900萬80% - 90%
(上限$720萬)
900萬-1000萬80% (上限$800萬)
>1000萬50%

實質最高按揭成數也因不同物業或入息類別而異:
自去年政府放寬按揭保險幫助首置人士上車,新例下1000萬樓最高可借8成,800萬樓最高可借9成,想做高成數按揭究竟有甚麼要注意? 不如等陳偉琪 Vicky 話你知,放寬按揭成數點樣幫到你。

不是所有人都可800萬借9按

政府雖然放寬了按揭成數,但魔鬼在細節,亦不是所有人都可以800萬做9按。以下申請人只能最多做8按:

    • 自僱人士
    • 本身持有其他住宅物業
    • 入息以浮動收入(比如佣金)為主
    • 換樓先賣後買,但賣果層未完成成交
    • 即供樓花(不能做高成數按揭)
    • 轉按最多8成(如不套現新成數適用,如套現8成只適用於600萬或以下樓價)
    • 聯名物業甩名
    • 高齡人士(比如60歲以上,如無擔保人可能要減成數)
    • 現金收入(司機、地盤、裝修等)難申請9成

請參考我們在報章的專欄:

疫情下受影響行業可能會減按揭成數,如無薪假只能做8成

疫情下銀行有收緊按揭跡象,有些銀行對於受影響行業,可能會調整按揭成數,比如減5%,因此未必能借足9成按揭。

另外,如申請人的入息顯示有放無薪假期,有些銀行當失業論,有些銀行則當浮動收入計入息,最多只可以做8按。不過,如果最新一期糧顯示已沒有再放無薪假,可以當正常入息計。參考我們在《有線電視》的訪問:

換樓人士未必能做到9成按揭

換樓人士,先賣後買,如賣果層未完成成交,新買果層不能做到9成按揭,最多只可以8成。因此換樓人士需要完成賣樓,才好簽臨約買樓並做9按。參考我們在《經濟一週》的專欄文章:

轉按甩發展商二按

新成數適用於轉按甩發展商二按或呼級plan,即1000萬樓價最多可以做8成按揭,但條件是不能套現。參考我們在《東方日報》的專欄文章:

未補地價居屋(綠表、白表、綠置居)

如在政府擔保期內,綠表居屋最多可做9成半按揭,白表則9成。如擔保期已過,按揭成數上限便下降到6成。要留意雖然綠表居屋可做9成半,但2001-2002年前的居屋(或2007年前的公屋)年期不能做足25年,除非扣減按揭成數。參考文章:

房協資助房屋

HKMC 於2019年的新指引,房協資助房屋第二市場可以做按揭保險,按揭成數和私樓標準相同。參考:

一手房協資助房屋,高成數按揭可以經按揭保險,和私樓標準相同。二手房協樓,如是指定房協計劃,也可以做9成,但批核標準有所不同,參考我們在《東方日報》的專欄文章:

村屋、唐樓

如物業是村屋,最多只可借8成半,唐樓倒可借足9成。參考文章:

村屋的成數如下:

  • 樓價800以下,最多8成半
  • 樓價800-900萬,最多8成半,貸款上限為720萬
  • 樓價900-1000萬,最多8成,貸款上限為800萬

非固定收入

如壓力測試需要計算佣金收入或花紅,最多只可借8成。自僱人士最多也只可做8成按揭。自僱人士如開公司有交利得稅,可利用中小企貸款借8成(頭按6成+中小企貸款).

參考文章:

非本地收入

如果非本地收入佔總收入超過50%,而在港亦沒有直系親屬住址證明,按揭成數便要扣減一成。如果是非本地入息(例如大陸或海外入息),是做不到高成數按揭(即8按9按等),除非申請人士是香港公司派往外地工作。不過就算如此, HKMC 也會考慮工作地點是否近香港(比如深圳)。如果是很遠, HKMC 便質疑買入的住宅能不能自己居住。當然申請人可說買入的住宅是家人居住,但 HKMC 便又會質疑為何業主不是家人。非本地收入人士可以擔保家人買樓做高成數按揭,如果該人士是本地公司派往內地或海外工作。

還有要留意,如用直系親屬的住址證明,需要提供和親屬的關係證明比如出世紙

參考此文:

本身已有按揭或擔保人有按揭

跟據2017金管局新指例,如本身有按揭在身或擔保人有按揭,再做按揭銀行要扣減1成,即如借6成變5成。但有兩點可破解:

  • 如經按揭保險,可以借足9成,就算有其他按揭在身或擔保人有按揭。請參考我們在頭條日報寫的文章。
  • 1000萬以上樓價不能經按揭保險,因此最多只可借5成,如有按揭在身或擔保人有按揭,便最多只可借4成。但若果能找到一個「處身」的近親做借款人(borrower),自己退而做業主(mortgagor),某些銀行可以借足6成。參考文章:按揭擔保人和借款人的三大分別
  • 有些銀行容許申請人不簽表格一因而不會查看TU的樓按部份,因而其他按揭的每月還款不用計算在壓力測試中。但代價是最大只可借5成,參考我們在《北斗星按揭網》的文章:
    暢談「Non-consent」按揭

行資產審查

如選擇用資產審查來申請按揭,最多只可借4成。但留意,如本身沒有任何工作,只得一層現契樓想翻按,大部份銀行都不能借足4成,一般只借2成半,但也有銀行可借足4成,歡迎聯絡我們免費查詢。

工商物業,如行資產,最多只可借4成,如有按揭在身,便扣減一成最多3成。

值得留意的是,1000萬以上物業,如行資產最多也是借4成,行入息最多是借5成,只比行資產少一成。而且,行資產審查借出的4成,可以作出租或自住用途。

行資產如何計算壓測,請參考此文:

申請資產水平按揭指南

出租物業

申請按揭時如報出租,最多只可借5成。但留意由於1000萬以上的樓,無論是報自住還是報出租,最多同樣是5成。因此,1000萬以上的自住樓,利用「擬租金收入」,可以幫到壓力測試。

參考文章:

發展商優惠或賣家回贈

如果一手樓花有任何形式的發展商優惠或回贈,便需要從樓價中扣減。至於二手樓,假設賣家在臨時買賣合約上寫明會提供優惠(比如賣家付印花稅),那麼扣或不扣要看個別銀行如何解讀。請參考北斗星網的文章:

高成數轉按

轉按一般最高可以做6成。如果轉按不套現,可以用新按揭成數,即1000萬或以下樓價,最多可以借8成。如果需要套現,便要用舊成數,即樓價600萬或以下才可以做8成按揭。

如果轉按涉及甩名,而樓價又是1000萬或以下的話,最高可以做8成,因當新買賣去處理。但是,甩名做不到8成按揭,就算樓價是800萬以下。

參考我們在《經濟一週》的文章:

千萬物業轉按套現800萬 按揭保險新例有趣位逐個睇

公司持有物業

如物業是有限公司持有,住宅最多只可借5成因當投資用途。有限公司按揭需要有股東或董事做擔保人,如果擔保人本身也有按揭,按揭成數便要扣減一成。不過,如果有限公司是賺錢的營運公司的話,可以最多借8成(5成樓按,3成中小企貸款)。

2. 車位、工商物業按揭成數

金管局於2020年8月19日公布,非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點,即車位和工商物業最多可借5成,如本身有按揭便扣減1成。但是,如本身有樓在同一屋宛,有些銀行可接受樓和車位一起做按揭,不需合契,車位照可做足6成和30年。

參考文章:

另外值得留意的是,新政策並不適用於企業為籌集營運資金而以物業作抵押所取得的信貸融資。如涉及信貸融資,工商物業最多依然是借4成,但如申請人本身有營運公司而營運公司有利潤,可用公司數借8成,4成銀行頭按+4成中小企貸款(或循環貸款)。參考文章:

想詳細了解金管局最新放寬非住宅按揭成數的細節,可參考我們整理的懶人包:

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