按揭批核現漏洞 入息不足可連供兩層樓 或涉違法風險【星之谷專欄 – 香港01】

按揭批核現漏洞
-廣告-

香港住宅按揭批核,無論是每月供款與入息比率(Debt Servicing Ratio, DSR)或壓力測試要求,都比外國嚴謹得多。正因如此,能夠在香港買樓的人士,入息或多或少都有一定水平,這個也許能夠解釋為甚麼香港樓價至今仍然堅挺。

不過,批核標準嚴謹不代表沒有漏洞。話說陳氏夫婦(化名)持有自住物業,當中陳生是家庭入息支柱,陳太則是一名初級文員,兩人居所由陳生負責供按揭,物業亦是他名下。

兩夫婦近年儲到第二筆首期,計劃選購第二層樓作收租用途。由於陳生名下的物業仍在供款中,因此要以陳太「首置客」的身份申請。然而,正如之前所述,陳太只是初級文員,本身入息不高,難憑一人之力買樓;就算陳生做擔保人,其個人入息不符合兩層樓的壓力測試。

夫婦發現按揭灰色地帶

這時候,陳生發現按揭的一個灰色地帶位。原來把第一層樓「轉名」給妻子後,自己再買第二層樓時,第一層樓的供款已經不用計算在他的供款與入息比率(DSR),因此他只需要考慮現時入息是否足以供第二層樓,並且申請按揭。

一般情況而言,第一層樓「轉名」後,陳太需要重新申請按揭,然而她的入息這麼低,又如何能夠成功申請?陳生發現第一層樓作內部轉讓後,原來無須正式成交,陳太就不需要為第一層樓重新申請按揭。

陳生及後再發現,原來內部轉讓成交期可不斷延長,理論上沒有一個法定期限;直至買第二層樓申請按揭時,把轉讓合約給銀行查閱,技術上便無須負擔第一層物業涉及的供款與入息比率。

利用批核漏洞或有違法風險

陳生向筆者滿心歡喜介紹這個「大發現」,詢問應否利用這個漏洞申請第二層樓的按揭。筆者即時警告他這項操作或違法,假若兩夫婦從來沒有「轉名」打算,當初簽署的內部轉讓臨約或觸犯「虛假文書」條例,以騙取銀行為第二層樓提供貸款。

退一萬步,就算這個漏洞是合法,「轉名」一日未正式成交,第一層樓也不能放賣。

而且,假若第二層樓申請高成數按揭的話,按證公司仍會把關,原因是內部轉讓仍未成交,第一層樓每月供款仍需計算在供款與入息比率及有關壓力測試。而且,申請高成數按揭前提是物業需要是自住用途,按證公司會質疑為何兩夫婦需要兩層樓自住,會要求提供合理解釋。

最後,陳生亦聽取筆者意見,沒有採取這種「踩界」方式,轉而尋求其他方法籌措足夠資金買第二層樓。

子非魚

https://www.hk01.com/財經快訊/696790/星之谷-按揭批核現漏洞-入息不足可連供兩層樓-或涉違法風險

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較

 

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 

苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com