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按揭新例後物業「一開二」重現江湖【星之谷專欄－都市日報】

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2019-10-26

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最近數月，各大銀行先後削減現金回贈，並調升按揭利率，轉按活動因而轉趨淡靜。不過，當特首林鄭月娥上周放寬按揭成數後，這項融資活動似乎重見曙光。

轉按目的主要是賺取現金回贈及加按套現。兩年前按揭利率普遍為2.375%，現時大銀行則為2.625%，即每100萬元貸款額，每月供多182元。雖然每兩年轉按一次，可以賺取數萬元現金回贈，但以400萬元貸款額計每月供多728元，始終有心理影響。另外，由於社會動盪，業主套現再買多層物業或車位意欲下降。雙重打擊下，轉按成交淡靜了很多。

但自從上周三施政報告宣布放寬按揭成數，1,000萬元以下住宅最盡可借八成；800萬元以下住宅最多可借九成，轉按查詢突然急升，業主將物業「一開二」財技，突然又可以大顯身手。

舉個例，假設現時物業市值800萬元，現有按揭餘額400萬元，未放寬按揭成數前，最多可借六成按揭（480萬元），即只能套現80萬元，莫講是樓，連車位都難買。不過放寬按揭成數後，只要業主的配偶入息達中產水平，這80萬元可以輕易給配偶買入一層800萬元物業。

香港人都愛磚頭，將物業一間變成兩間，是不少業主的夢想。就算現時按揭利率稍升，亦無阻轉按套現突然活躍，想必是不少業主打算踏出致富第一步。

除了轉按，「甩名」活動也比以前活躍。如果夫婦持有聯名物業，任何一方想買多一層樓，均需繳付15%辣稅。但假設任何一方將50%業權「甩」予對方，回復首置身份後再買第二層樓，則毋須繳付15%辣稅，僅以舊稅率計算印花稅。

不只如此，由於「甩名」是當作新買賣個案，順道可以申請八成按揭，套現予配偶作為買第二層樓的首期。假設聯名物業市值800萬元，按揭餘額400萬元，「甩名」後重做按揭，最多可借八成按揭，即640萬元，意味成功套現240萬元。

最後溫馨提示，「甩名」交易是罕有在新例下可以轉按套現的財技；若果物業並不是聯名物業，未能進行「甩名」交易，僅是純粹申請轉按的話，新例下只能轉按揭餘額，不能套現；如業主希望套現，只能透過舊例進行，此舉原意是避免業主將層樓當成提款機。

子非魚（逢周五見報）

https://starpagency.com/2019/10/25/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%96%b0%e4%be%8b-%e8%b2%b7%e6%a8%93%e4%b8%80%e9%96%8b%e4%ba%8c-%e9%87%8d%e7%8f%be%e6%b1%9f%e6%b9%96/

<https://www.metrodaily.hk/metro_columns/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%96%B0%E4%BE%8B%E5%BE%8C-%E7%89%A9%E6%A5%AD%E3%80%8C%E4%B8%80%E9%96%8B%E4%BA%8C%E3%80%8D%E9%87%8D%E7%8F%BE%E6%B1%9F%E6%B9%96/>

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