按揭新制下 擔保人四大考慮:影響及收緊DSR、按揭成數下調、入息要求上升【星之谷專欄-經濟一週】

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買樓是不少人的夢想,惟政府早年不斷以「按揭緊箍咒」遏抑樓價,在舊制按揭成數下,600萬元以上住宅最多只可借六成按揭,首期高昂,不少人望門輕嘆。

去年10月政府推出新制,放寬1,000萬元以下住宅最多借八至九成按揭,「上車」門檻降低,可借貸款額大幅上升,收入要求亦增加。

有準業主遂找擔保人做「援兵」增強借款能力,但他們幫拖與否,也有自己盤算。

以按揭還款期30年為例,在舊制下,購買600萬元住宅,借八成按揭(480萬元),入息要求為45,500元。

故中產家庭或家中至少有一位專業人士,相信便能符合資格,儘管首期達120萬元。

新制下,就算是800萬元住宅亦可借八成按揭(720萬元),首期比上述個案更低,只需80萬元。

惟入息要求達68,200元,一般家庭未必符合資格,或需要考慮請擔保人幫拖。

搭膊頭或影響日後買樓

不過,擔保人並不容易「搭膊頭」,原因是協助買家後,其信貸報告上便會有相關紀錄,將來買樓會被定性為「有其他按揭者」,批核準則 將更嚴格。筆者將會臚列他們幾個主要考慮。

首先,若幫家人擔保物業按揭,這筆供款會計算在供款與入息比率(Debt Servicing Ratio, DSR),即等同借了該單位整筆按揭一樣。

有時擔保人會與家人鬧翻,此時自己買樓申請按揭的話,想取得所擔保物業的最新供款單來計算自己是否符合要求時,卻難以啟齒,新買物業按揭申請隨時觸礁。

第二,若擔保人新買物業不申請按揭保險,基於有擔保個案在身,按揭成數需要下調一成,譬如購買1,000萬元物業,原本借到五成按揭,現在最多只能借四成。

第三,正常沒有擔保或按揭在身的申請人,供款與入息比率要求及息率加3%的壓力測試下,每月供款不得超過月入分別50%及60%。

惟若有擔保在身,兩項要求都會收緊一成,分別為40%及50%,較正常情況借少約17%。

入息要求大幅上升

第四,去年放寬按揭保險制度時,同時放寬「超逾原本按揭成數兩成的個案,供款與入息比率及壓力測試都需要額外扣減5%」的規定,但這豁免只限於沒有其他擔保或按揭的申請人。

如果有擔保在身,當申請超過原本按揭成數兩成的個案,每月供款便不得超過月入分別35%及45%,等於較正常情况下借少約25%。

以1,000萬元物業為例,借八成按揭,還款期30年,按揭利率2.5厘,沒有按揭或擔保在身的申請人,最低入息要求是75,800元。

有按揭或擔保在身的申請人,只計新按物業時入息要求要10.1萬元,同時還需要計入之前所擔保物業的按揭供款,最低入息要求將遠超比數。

既然成為擔保人有那麼多弊處,有沒有其他方法可以解決呢?下期再續。

子非魚

經濟一週專欄

 

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