按揭新政下　中價樓變「提款機」　轉按輕鬆套現300萬【星之谷專欄 – 香港01】

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2023-07-24

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過去十年市場接近零息，當樓價不斷上升時，很多業主都會把物業當成「提款機」，轉按賺取現金回贈兼借盡套現。可是樓市近年處於調整期，轉按時如果未能估足兩年前的價位，便難以套現。但最近金管局放寬按揭成數可謂「播福音」，1,500萬元或以下住宅，銀行按揭部份可以借足7成。筆者預計，轉按套現活動將會重新激活。

套現兼賺現金回贈

舉個例子，假如兩年前買入一層1,500萬元住宅，當時只可以借5成按揭；而現時放寬至7成，假設其住宅價格沒有太大變化情況下，現時轉按重做7成按揭，便可以套取兩成現金，一共300萬元（1,500萬元 x 20%）。至於1,500萬元至3,000萬元住宅，現時銀行可以借6成，故此兩年前買3,000萬元住宅的話，重做6成按揭一樣可以套現一成，同樣是300萬元。

一般人肯定會問，儘管可以套現300萬元，但終歸這筆錢是要還的。不過，現時供樓利率只是3.5厘，而定期一般都在4厘以上，故此轉按套現再申請定期，本身已經可以賺取息差。

而且，套現所得的300萬元本身都可以享轉按現金回贈，現時按揭現金總回贈率達3％以上，即這筆金額已經可以額外獲得高於9萬元，扣除數千元律師費後，也有多於8萬元落袋。

就算不申請定期存款，業主也可以把那300萬元放在與按息掛鈎的高息戶口（mortgage link）對沖供樓利息，兩年後可以全數歸還給銀行，剩袋8萬元現金回贈。

順便「甩名」回復首置身份

當然，除300萬元套現金額以外，原本按揭餘額轉按也有現回贈，例如上述1,500萬元住宅原本借5成（約750萬元），兩年後供剩約720萬元，以3%現金回贈率計，也以可以獲得近22萬元。不過要留意，根據金管局規定，回贈超過1％的話，需要扣減貸款額。

轉按本身也可以助聯名業主「甩名」，令配偶回復首置身份，未來便可以部署再買第二層樓作投資，或給家人居住而毋須付辣招印花稅。

現金回贈優勢高於按揭利率

業主亦可能會問：「如果兩年前買樓申請了高成數按揭，再轉按是否划算？因為樓價沒有上升，轉按需要再申請多次按揭保險，又要繳付多次按揭保險費……」

事實上，今次政府放寬按揭奥妙之處是大幅減低按揭保險費，尤其是7成至7成半按揭，新買物業毋須繳付保費，而非新買物業的按揭保費亦大幅減至0.15%。故此假如兩年前買1,000萬元佳宅，申請8成按揭，兩年本金供了4%，假設住宅價格沒有升跌，轉按可補1%樓價重新申請75%按揭，扣除約1.1萬元保費後，現金回贈約20萬元直接落袋。

當然，有人會詬病現時轉按利率會較以前為高，因為H按封頂利率已增加近0.5個百分點，但相比3％現金回贈可謂微不足道——只要每兩年轉按一次，就算一直是加息周期，贏錢機會仍然相當高。

事實上，加息周期通常都是調升最優惠利率（prime rate），無論轉按與否，供樓利率還是一直會上升，重點反而是封頂利率變化。值得注意的是，就算是加息周期，封頂利率一般而言變化不大，過去兩年也只是升0.5個百分點。