按揭財技魔法 物業1開4實例

按揭財技魔法 物業1開4實例
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【蘋果日報-星之谷專欄】先旨聲明,要將持有物業1開4,首先你要有樓,其次你必須是擁有特權的原居民。

現時香港一幢一手村屋市價約為1,500萬元至2,000萬元,如果接近東鐵或西鐵站或在西貢擁有海景,3層村屋市價最少2,000萬元起跳。原居民在私人農地起村屋後住滿5年後,便可以免補地價,以現契重按套現。

原居民如果本身沒有按揭在身,經資產審查後,最多可以借4成按揭,套現最多800萬元;如果經入息審查,最多可以借5成按揭,套現最多1,000萬元,不過經這條通道月薪要求最少9.3萬元,對一般打工仔而言近乎沒有可能,或需擔保人才能成功申請。

套現800萬元後,原居民可以選擇full pay買入第二層樓,不過由第二層樓須付15%印花稅,故此應以妻子名義買入,印花稅隨即降至3.75%。雖然現時樓價高企,按800萬元預算,仍然有不少市區兩房戶選擇,原居民可考慮搬出市區居住,雖然面積較村屋細,但貼近市區生活圈,交通和民生配套更方便。如搬出市區,可把村屋出租,租金應夠供樓。

第二層樓成交後,由於這層800萬元物業是現契樓,又可重按借4成按揭,同樣經資產審查後,借取320萬元。如果配偶有工作,可以通過壓力測試的話,800萬元物業最多可借6成按揭,即480萬元。

這時候,因為原居民夫婦的「首置人頭」已用盡,第三層物業不能買住宅,否則無論是以誰的名義,都要繳付15%印花稅。當然丈夫可以「甩名」予妻子,回復首置客身份,但按揭需要重做,如兩層樓按揭都是由一人承擔,兼且成數扣減一成,未必能借足。

故此,原居民可以320-480萬元現金買入商廈單位,毋須繳15%印花稅。近期商廈租金回報率仍做到3%,而第二層樓按揭貸款利率為2.375%,仍然有正現金流,出租後租客可幫忙把商廈供完,未來退休後有租金收入保障。

而這層價值320萬元商廈,由於是現契樓,可以經資產審查渠道套現,但因兩夫婦無論是誰的名義,本身已經持有物業,商廈按揭今次最多只能借兩成,即最多64萬。如果經入息審查可借三成按揭,套現96萬元。新界現時仍有100萬元以下車位,隨着通脹和資產升值,未來100萬元樓下車位必會消失,而車位租金回報率也夠每月按揭供款,又是勞煩租客幫忙。

這並非天馬行空的想法,筆者作為按揭代理,已經不止一次教導原居民類似操作。只要懂得使用按揭財技,毋須有充足收入,兩公婆同心,原居民可以將自己住了5年的村屋1開4,租金收入用來供樓,變成有村屋、市區樓、商廈、車位,向財務自由之路進發。

近年銀行審批村屋按揭較以往進取,按揭利率現時可做到最優惠利率利率(P)減3%,現金回贈亦高達2%,和分層住宅一樣,再加上按揭中介會提供獎賞給客人,由幾百元超市禮券到貸款額0.35%不等,業主可自行格價。當總現金回贈達2.25%時,第一年供樓等於免息,有呼吸之效。

最後提醒原居民業主,申請現契重按時,銀行會查問資金用途;也有些銀行會規定借出貸款後一段時間不能再做按揭,原居民需要熟悉各銀行批核標準。

子非魚

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